# Off-plan, эскроу и совместная собственность: что говорит закон

> Продажа строящегося жилья в Дубае держится на четырёх законах. Закон 13/2008 (в ред. Законов 9/2009 и 19/2020) требует вносить off-plan сделки в Interim…

Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/offplan-eskrou-sovmestnaya-sobstvennost/ · обновлено 2026-10-27 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Учебная памятка для подготовки к экзамену брокера DLD. Не официальный материал DLD; формат экзамена DLD не публикует — сведения о нём по опыту наших брокеров. Обновлено: 14.10.2026. [Все памятки](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/) · [Глоссарий](/ru/glossarij-nedvizhimosti-dubaya/)

**Коротко:** Продажа строящегося жилья в Дубае держится на четырёх законах. Закон 13/2008 (в ред. Законов 9/2009 и 19/2020) требует вносить off-plan сделки в Interim Register (Oqood) — без записи сделка недействительна — и определяет, сколько застройщик может удержать, если покупатель перестал платить. Закон 8/2007 заставляет держать деньги покупателей на эскроу-счёте проекта и удерживать 5% ещё год после регистрации юнитов. Закон 6/2019 задаёт гарантии застройщика (10 лет на конструктив, 1 год на инженерные системы) и правила service charges. Закон 7/2006 решает, кто и какими правами может владеть. Практика и сроки агентства — в Off-plan или вторичка: порог входа, сроки, риски, Как проверить застройщика и эскроу за 5 минут, Переуступка off-plan: процедура, Штрафы застройщика и cancellation: сколько теряют и можно ли договориться.

## Закон 7/2006: кто и чем владеет

- **Регистрация.** DLD — единственный орган, регистрирующий права на недвижимость (ст. 6). Сделки должны быть внесены в реестр и **без записи не вступают в силу** (ст. 9 в ред. Закона 7/2019). Реестр и Title Deed имеют «абсолютную доказательную силу» (ст. 7, 22, 24). Сделка в обход закона ничтожна (ст. 26).
- **Кто может владеть.** Право собственности — граждане ОАЭ и GCC и компании, полностью ими владеющие, а также публичные акционерные общества. Иностранцы — **только в зонах, определённых Правителем** (ст. 4), и получают:
- **freehold** — собственность без ограничения срока;
- **usufruct или leasehold** — на срок **не более 99 лет**.
- Список freehold-зон из Regulation 3/2006 устарел (его расширяли позже); принцип для экзамена один: «только в designated areas». Актуальный перечень зон — **уточнить** по DLD.
- Сделка по наследству: свидетельство о наследовании вносится в реестр (ст. 11); распоряжение наследника без регистрации недействительно против третьих лиц. Сборы за дарение и наследство — в [Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/sbory-dld/) и Несколько собственников, дарение, наследование недвижимости в Дубае.

## Закон 13/2008: Oqood и Interim Register

**Основное правило.** Любая продажа и иное распоряжение off-plan недвижимостью вносится в Interim Register; **без записи — void** (ст. 3(1)). В экзамене система регистрации off-plan — **Oqood**.

**Срок регистрации застройщиком.** В банке вопросов: застройщик должен зарегистрировать сделку в DLD (Oqood) **в течение 60 дней**. В скачанных текстах Закона 13/2008 (оригинал и редакции 2009/2020) такой срок **не найден** — «60 дней» в законе относится только к переходному периоду. Для экзамена учим 60 дней; в практике сверять с актуальным регламентом DLD.

| Норма | Что говорит закон |
| --- | --- |
| Ст. 4 | Застройщик не вправе начинать и продавать off-plan до получения земли и разрешений |
| Ст. 7 | Застройщик не берёт сборов за продажу и перепродажу, кроме одобренных административных |
| Ст. 8 | После completion certificate застройщик вносит проект в Property Register и оформляет юниты на покупателей |
| Ст. 9 | Застройщик работает только с сертифицированным брокером по Bylaw 85/2006 и регистрирует договор в DLD |
| Ст. 10 | Частный off-plan договор по неодобренному проекту — «null and void» |
| Ст. 12 | Площадь изменилась: если увеличилась после передачи — доплаты нет; если уменьшилась — компенсация (если не пренебрежимо мало) |

**Площадь и допуск ±5%.** Экзамен: при передаче юнита, больше указанного в договоре, действует правило «увеличение или уменьшение на 5% считается по закону»; доплату сверх этого застройщик не берёт. Значения «5%» в тексте ст. 12 Закона 13/2008 **нет** — она говорит только о компенсации при уменьшении. Официальное пояснение даёт FAQ DLD (раздел «Title Deed Services»): если площадь юнита меньше согласованной в договоре, «the developer is obliged to compensate the purchaser … for the decrease that exceeds (5%) of the net area of the unit»; если больше — застройщик не вправе требовать оплату за прирост, если иное прямо не оговорено в договоре. Итого: по FAQ DLD компенсация положена за уменьшение сверх 5% чистой площади. Запоминаем допуск 5% для экзамена, но при споре смотреть SPA и решение RERA/DLD. При **существенно** меньшей площади покупатель вправе подать гражданский иск о расторжении и возврате цены.

## Закон 13/2008, ст. 11 (ред. Закона 19/2020): покупатель перестал платить

Раньше действовала схема Закона 9/2009 (в т.ч. удержание 30% при неначатых работах); с 24.11.2020 ст. 11 в такой редакции **заменена** и применяется к договорам до и после даты вступления. Порядок:

1. Застройщик уведомляет DLD; DLD даёт покупателю **30 дней** и пытается примирить стороны.
2. Если покупатель не исправился и не договорился, DLD выдаёт застройщику документ о соблюдении процедуры и **проценте готовности** проекта (по правилам RERA).
3. Дальше застройщик действует **без суда и арбитража**, в зависимости от готовности:

| Готовность проекта | Что вправе сделать застройщик | Возврат остатка |
| --- | --- | --- |
| более 80% | сохранить договор, **оставить все уплаченное** и требовать остаток; либо попросить DLD продать юнит на аукционе (расходы на покупателе); либо расторгнуть и удержать **до 40%** стоимости юнита | через 1 год с расторжения или через 60 дней после перепродажи — что раньше |
| 60–80% | расторгнуть и удержать **до 40%** | то же |
| менее 60% (работы начаты, площадка занята, по утверждённым проектам) | расторгнуть и удержать **до 25%** | то же |
| работы не начаты по независящим причинам или проект отменён решением RERA | вернуть **100%** платежей по Закону 8/2007 | по правилам эскроу |

Важно: удержание — «**до**» названного процента, а не автоматически. Правила — публичного порядка; покупатель не лишён права идти в суд или арбитраж (ст. 11(f), (g) в ред. 2020). Экзамен: утверждение «застройщик не вправе расторгнуть и удержать деньги при неуплате покупателя» — **Incorrect**.

Пересказ с практикой удержания и штрафов — в Штрафы застройщика и cancellation: сколько теряют и можно ли договориться. Фраза из практики Несколько собственников, дарение, наследование недвижимости в Дубае «застройщик вправе забрать объект после трёх неоплаченных платежей» в законе выглядит иначе: сначала уведомление и 30 дней через DLD, затем меры по таблице выше.

## Закон 8/2007: эскроу

- **Деньги покупателей — только на эскроу-счёт проекта**; по каждому проекту отдельный счёт (ст. 9). На него нельзя накладывать взыскание в пользу кредиторов застройщика. Кредитные деньги под проект тоже кладутся на эскроу (ст. 13).
- Экзамен: эскроу — договорённость, по которой банк принимает и выплачивает деньги, а выплата согласуется DLD и банком. Подробно о проверке — Как проверить застройщика и эскроу за 5 минут.
- **Удержание 5%** (ст. 14). Эскроу-агент удерживает 5% общей суммы счёта после получения completion certificate и возвращает застройщику через **год** после регистрации юнитов на покупателей.
- **Чрезвычайная ситуация** (ст. 15): если проект не достроен, эскроу-агент по согласованию с DLD принимает меры, чтобы достроить проект или вернуть деньги вкладчикам.
- **Ответственность** (ст. 16). Тюрьма и/или штраф **не менее 100 000 AED** за девелопмент без лицензии, ложные документы, мошеннические продажи, присвоение денег и (п. 7) **работу застройщика с брокером, не включённым в реестр брокеров**. Дополнительные штрафы RERA — в [Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/sbory-dld/).
- **Исключение из реестра застройщиков** (ст. 17): банкротство, ненаступление строительства в течение 6 месяцев после разрешения на продажу, отзыв лицензии.
- Реклама и выставки off-plan — только с письменного разрешения (ст. 5; сейчас эту функцию ведёт RERA по Закону 4/2019, ст. 5(11)).

**Отменённые и просроченные проекты.** За возвратом денег по отменённому проекту идут через Dubai REST — сервис **cancelled project committee**, а не «заявку на возврат по расторгнутым договорам». Юридические пути для инвестора по отменённому или задержанному проекту — суд, DIAC (арбитраж) и DLD, все варианты верны. Жалоба на застройщика — через систему нарушений DLD (RVS), а не письмом на info@ или support@.

Прочие факты экзамена: sub developer — лицо, которое по соглашению с мастер-застройщиком берёт на себя часть проекта; о том, что off-plan юнит продан новому владельцу, застройщик узнаёт, потому что **сам выдаёт NOC**; первая продажа жилья застройщиком — НДС **0%**.

## Закон 6/2019: совместная собственность (jointly owned property)

Закон заменил Закон 27/2007 и действует с 18.11.2019. Регулирует здания, где юниты принадлежат разным владельцам; Owners Association заменена Management Entity (ст. 49).

- **Гарантии застройщика** (ст. 40):
- **10 лет** с даты completion certificate — дефекты **структурных** частей (ст. 40(a));
- **1 год** с передачи юнита — оборудование и инженерные системы: механика, электрика, сантехника, канализация (ст. 40(b)); если собственник отказывается принять юнит — с даты completion certificate;
- соглашение, ухудшающее эти гарантии, — «null and void» (ст. 40(d)). Экзамен: — обязанность застройщика и 1 год, и 10 лет (ответ «все верны»).
- **Service charges** (Service Charge) — сборы на содержание общих зон. Собственник платит долю по площади (ст. 25); застройщик платит за непроданные юниты и за проданные — если принял это обязательство в договоре. Если собственник сдаёт юнит, **платить сборы остаётся собственником**, даже если арендатор не заплатил ему (ст. 16). История ставок — по service charge index.
- **Расчёт для экзамена.** Годовой сбор = площадь × ставка; балкон — по условию задачи (в вопросах — 25% ставки): 1 500 кв.фут × 15 + 200 × 15 × 25% = 22 500 + 750 = **23 250 AED**.
- **Залог за неуплату (lien)** (ст. 32). На юнит накладывается залог; **юнит нельзя продать или передать, пока долг не уплачен**. Требование — уплатить в течение 30 дней, затем исполнение через судью центра RDSC; возможен аукцион. Для брокера это значит: перед сделкой проверить отсутствие задолженности по service charge (см. Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит, NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted).
- **Management company (Management Entity).** Страхует здание, премии входят в service charges (ст. 41). Споры по закону подведомственны RDSC (ст. 42).
- **Преимущественное право совладельца** на долю (ст. 14): 30 дней на согласие, затем сделка в DLD в течение 10 рабочих дней.
- Слова **Mollak** в тексте закона нет: это система DLD/RERA для учёта и утверждения service charges. Нормативный акт о Mollak в наши источники не входит; как работает система и что проверить брокеру — в статье Управление домом: управляющая компания, комитет собственников, Mollak, счёт service charge.
- В Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит сказано, что управляющая компания вправе инициировать «полицейское дело или travel ban» за неуплату. В Законе 6/2019 мер такого рода нет: прописаны залог на юнит, запрет распоряжаться и судебное взыскание/аукцион. Если такие меры применяют на практике, это отдельная процедура вне этого закона.

## Частые ошибки

- Говорить клиенту, что off-plan договор «действует» без Oqood → по ст. 3 Закона 13/2008 он void без записи → проверять, что покупка отражена в Oqood.
- Считать, что застройщик всегда удерживает 40% → по ст. 11 это «до 40%» при готовности от 60%; при менее 60% — до 25%; при ненаступившем строительстве — возврат 100%.
- Путать гарантии: 10 лет — конструктив с даты completion certificate, 1 год — инженерка с даты передачи.
- Продавать юнит с долгом по service charge → lien по ст. 32 запрещает распоряжение.
- Думать, что иностранец может купить где угодно → только в designated areas (ст. 4 Закона 7/2006).

## Что сказать клиенту

«Деньги по off-plan хранятся на эскроу-счёте именно этого проекта и выплачиваются застройщику по готовности. Закон защищает и вас: если проект отменён решением RERA, платежи возвращаются полностью. Если вы перестанете платить, застройщик действует по процедуре DLD и в пределах процентов, которые закон устанавливает».

## Проверь себя

**1. Что происходит с off-plan сделкой, которая не внесена в Interim Register?** A) действует, но без залога B) недействительна (void) C) действует 60 дней D) действует после NOC

**Ответ**

B. Закон 13/2008, ст. 3(1): «void unless entered in that Register». Система регистрации — Oqood.

**2. Готовность проекта 70%, покупатель не платит, DLD дал 30 дней и они истекли. Что вправе сделать застройщик?** A) только подать в суд B) расторгнуть и удержать до 40% C) расторгнуть и удержать до 25% D) вернуть всё

**Ответ**

B. Закон 13/2008, ст. 11(a)(4)(B) в ред. Закона 19/2020: при готовности 60–80% — расторжение и удержание до 40%, остаток возвращается в течение 1 года или 60 дней после перепродажи (что раньше).

**3. Работы не начаты по независящим от застройщика причинам. Сколько платежей возвращается покупателю?** A) 70% B) 75% C) 100% D) 60%

**Ответ**

C. Закон 13/2008, ст. 11(b) (ред. 2020): все платежи возвращаются по правилам Закона 8/2007. Прежнее удержание 30% (Закон 9/2009) отменено.

**4. Какую часть эскроу-счёта агент удерживает после получения completion certificate и на какой срок?** A) 10%, 6 месяцев B) 5%, 1 год после регистрации юнитов C) 5%, 10 лет D) 2%, 1 год

**Ответ**

B. Закон 8/2007, ст. 14: 5% и выплата застройщику через год после регистрации юнитов на покупателей.

**5. В квартире через 8 месяцев после передачи протекла труба внутри стены. Кто и по какому закону отвечает?** A) никто B) покупатель C) застройщик, Закон 6/2019, ст. 40(b) — 1 год на инженерные системы D) застройщик, 10 лет

**Ответ**

C. Сантехника и инженерные системы — 1 год с передачи юнита. 10 лет — только структурные дефекты (ст. 40(a)).

**6. Собственник не платит service charge. Что вправе сделать управляющая компания по Закону 6/2019?** A) продать юнит сразу B) наложить залог: юнит нельзя продать, пока долг не оплачен C) выселить арендатора D) аннулировать Title Deed

**Ответ**

B. Ст. 32: lien на юнит, требование уплатить в течение 30 дней, затем исполнение через судью RDSC и возможный аукцион.

## См. также

- Off-plan или вторичка: порог входа, сроки, риски
- Сервис-чардж: из чего состоит, резервный фонд, от чего зависит
- Переуступка off-plan: процедура
- [Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/sbory-dld/)

Готовитесь к экзамену DLD? [Бесплатный тренажёр: 30 вопросов, 60 минут](/ru/trenazher-ekzamena-dld/) · [Как стать брокером в Дубае](/ru/articles/kak-stat-brokerom-po-nedvizhimosti-v-dubae/) · [Академия брокеров](/ru/academy/)

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/offplan-eskrou-sovmestnaya-sobstvennost/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/offplan-eskrou-sovmestnaya-sobstvennost.json
- English version: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/offplan-escrow-jop-law/ (Markdown: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/offplan-escrow-jop-law.md)

Как ссылаться: "Off-plan, эскроу и совместная собственность: что говорит закон — Continental Club Property, 2026-10-27, https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/offplan-eskrou-sovmestnaya-sobstvennost/"