{
    "entity_type": "article",
    "name": "Какая реальная доходность квартир в Дубае: считаем по реестру, а не по обещаниям",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/realnaya-dohodnost-kvartir-v-dubae-po-reestru-dld/",
    "language": "ru",
    "description": "Медианная валовая доходность 1BR в Дубае — 5,53% по 46 районам: договоры Ejari 2026 × сделки DLD. Таблица: где 6,6%, где 2,7% и почему не 10%.",
    "published_at": "2026-09-24T03:39:42+00:00",
    "updated_at": "2026-09-24T03:39:42+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [
        {
            "question": "Почему раньше говорили про 10%+, а сейчас 5–6%?",
            "answer": "Потому что цены выросли быстрее аренды: у купивших в 2021–2022 доходность на вложенный капитал действительно двузначная, но для входа по ценам 2026 года реестр показывает 5–7% валовых."
        },
        {
            "question": "Почему у офф-плана доходность «на бумаге» выше?",
            "answer": "Её считают от цены на этапе строительства и от прогнозной аренды. Реестр меряет готовое жильё: реальные контракты против реальных сделок. Сравнивайте сопоставимое."
        },
        {
            "question": "Как посмотреть доходность конкретного дома?",
            "answer": "На карточках проектов у нас медианы сделок и аренды по конкретному зданию из того же реестра, плюс ROI-калькулятор. Данные: Земельный департамент Дубая (DLD), реестры сделок и договоров аренды Ejari. Расчёт Continental Club, 24 сентября 2026. Читайте также: квартиры в Дубае — цены и районы · каталог новостроек Дубая."
        }
    ],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/realnaya-dohodnost-kvartir-v-dubae-po-reestru-dld.md",
    "content_md": "**Медианная валовая доходность однокомнатной квартиры (1BR) в Дубае — 5,53% годовых.** Это не прогноз и не обещание брокера: цифра посчитана по 46 районам из зарегистрированных договоров аренды Ejari 2026 года и сделок купли-продажи из реестра Земельного департамента Дубая (DLD) за последние 12 месяцев. Районов с медианной доходностью «10%» в реестре нет: лучшие массовые районы дают **6,3–6,6%**, премиальные прибрежные — **2,7–5,6%**.\n\n## Откуда взялись «обещанные 10%»\n\nТри честных источника этой цифры: удачные входы 2021–2022 годов, когда цены были ниже, а аренда уже росла; посуточная аренда, где валовая ставка выше, но выше и расходы с простоем; и расчёт «от цены котлована» у строящихся проектов. К рынку готового жилья 2026 года по зарегистрированным контрактам эти 10% отношения не имеют — реестр показывает 5–7% валовых в массовых районах.\n\n## Доходность по районам: таблица из реестра\n\n15 районов с наибольшим числом сделок за 12 месяцев. Цена — медиана сделки 1BR, аренда — медиана годового контракта Ejari 2026, доходность = аренда / цена.\n\n| Район (реестр DLD) | Цена 1BR, AED | Аренда 1BR, AED/год | Доходность 1BR | Доходность студии |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Al Barsha South Fourth (JVC) | 1 060 999 | 69 938 | **6,6%** | 6,7% |\n| Al Hebiah First | 1 122 000 | 72 000 | **6,4%** | 6,5% |\n| Al Merkadh (MBR City) | 1 275 000 | 80 000 | **6,3%** | 7,0% |\n| Al Barshaa South Third (Arjan) | 1 060 291 | 65 000 | 6,1% | 6,6% |\n| Al Barsha South Fifth (JVT) | 1 225 272 | 69 000 | 5,6% | 5,8% |\n| Me’Aisem First (Production City) | 1 017 893 | 57 000 | 5,6% | 5,6% |\n| Marsa Dubai (Dubai Marina) | 1 620 000 | 90 000 | 5,6% | 6,3% |\n| Wadi Al Safa 3 (Dubailand) | 1 100 000 | 59 000 | 5,4% | 5,6% |\n| Jabal Ali First (Al Furjan) | 1 180 000 | 62 000 | 5,3% | 7,7% |\n| Madinat Al Mataar (Dubai South) | 1 154 539 | 59 000 | 5,1% | 6,2% |\n| Al Khairan First (Dubai Creek Harbour) | 1 919 888 | 95 000 | 5,0% | — |\n| Wadi Al Safa 5 (Dubailand) | 1 063 063 | 51 000 | 4,8% | 5,5% |\n| Business Bay | 1 850 000 | 85 000 | 4,6% | 5,6% |\n| Dubai Investment Park Second | 1 169 000 | 52 000 | 4,5% | 5,5% |\n| Madinat Dubai Almelaheyah (Maritime City) | 2 383 000 | 65 000 | 2,7% | — |\n\nЗакономерность простая: чем дороже метр, тем ниже арендная отдача. Студии почти везде доходнее 1BR на 0,2–2,4 процентных пункта.\n\n## Валовая — не чистая\n\nИз валовой доходности платятся: сервисный сбор здания (считается за квадратный фут — проверьте свой дом в [чекере сервисных сборов](/ru/servisnye-sbory-po-domam/)), простой между арендаторами, комиссия за сдачу и мелкий ремонт. В типичном случае это минус 1–2 процентных пункта: у района с валовыми 6% чистыми остаётся порядка 4–5%.\n\n## Как мы считали\n\nАренда: договоры Ejari с датой начала в 2026 году, жилые квартиры, годовая ставка от 15 до 500 тыс. AED. Цены: сделки с готовыми юнитами из реестра DLD с 1 сентября 2025 по 24 сентября 2026, от 200 тыс. до 5 млн AED. Везде медианы, не средние. В таблицу вошли районы, где не меньше 100 сделок и 100 договоров аренды. Данные реестра на 24 сентября 2026 года.\n\n## Частые вопросы\n\n### Почему раньше говорили про 10%+, а сейчас 5–6%?\n\nПотому что цены выросли быстрее аренды: у купивших в 2021–2022 доходность на вложенный капитал действительно двузначная, но для входа по ценам 2026 года реестр показывает 5–7% валовых.\n\n### Почему у офф-плана доходность «на бумаге» выше?\n\nЕё считают от цены на этапе строительства и от прогнозной аренды. Реестр меряет готовое жильё: реальные контракты против реальных сделок. Сравнивайте сопоставимое.\n\n### Как посмотреть доходность конкретного дома?\n\nНа карточках проектов у нас медианы сделок и аренды по конкретному зданию из того же реестра, плюс [ROI-калькулятор](/ru/roi-calculator-dubai/).\n\n*Данные: Земельный департамент Дубая (DLD), реестры сделок и договоров аренды Ejari. Расчёт Continental Club, 24 сентября 2026.*\n\n**Читайте также:** [квартиры в Дубае — цены и районы](https://continentalclub.ae/ru/kvartiry-v-dubae/) · [каталог новостроек Дубая](https://continentalclub.ae/ru/novostroyki-dubai/).",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/real-rental-yields-in-dubai-dld-registry-data/",
            "md": "https://continentalclub.ae/real-rental-yields-in-dubai-dld-registry-data.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/real-rental-yields-in-dubai-dld-registry-data.json"
        }
    }
}