# Недвижимость в Дубае

> Налоги на недвижимость в Дубае включают расходы покупателя и регистрацию сделок. Рынок открыт и данные о сделках доступны публично.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/nedvizhimost-v-dubae/ · обновлено 2026-11-11 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Рынок недвижимости Дубая устроен непривычно открыто. Земельный департамент регистрирует каждую сделку и каждый договор аренды и публикует эти данные — видно, сколько объектов продано, по каким ценам и в каких районах. Ниже разобрано, из чего этот рынок состоит и что нужно знать перед покупкой.

## Недвижимость в продаже сейчас

- [900 000 AED · Квартира с 1 спальней в Park Vista · JVC District 13 · Iconic Vista Real Estate Development · 1 спальня · 69 м²](https://continentalclub.ae/ru/1-bedroom-apartment-park-vista-jvc-district-13-143027-ru/)
- [1 900 000 AED · Квартира с 2 спальнями в Hameni Tower · JVC District 15 · Zaya Living Real Estate Development · 2 спальни · 137 м²](https://continentalclub.ae/ru/2-bedroom-apartment-hameni-tower-jvc-district-15-142803-ru/)
- [1 900 000 AED · Квартира с 1 спальней в Azizi Riviera Azure · Bu Kadra · Azizi Developments · 1 спальня · 62 м²](https://continentalclub.ae/ru/1-bedroom-apartment-azizi-riviera-azure-bu-kadra-142117-ru/)
- [готово · 2 800 000 AED · Квартира с 2 спальнями в Bayz 101 · Business Bay · Danube Properties Development · 2 спальни · 105 м²](https://continentalclub.ae/ru/2-bedroom-apartment-bayz-101-business-bay-142539-ru/)
- [готово · 1 080 000 AED · Квартира с 1 спальней в Binghatti Creek · Healthcare City Phase 2 · Binghatti Developers · 1 спальня · 65 м²](https://continentalclub.ae/ru/1-bedroom-apartment-binghatti-creek-healthcare-city-phase-2-142487-ru/)
- [готово · 94 000 AED · Квартира с 1 спальней в аренду в MAG 218 · Dubai Marina · MAG Property Development · 1 спальня · 81 м²](https://continentalclub.ae/ru/1-bedroom-apartment-for-rent-mag-218-dubai-marina-141831-ru/)
- [готово · 2 500 000 AED · Таунхаус с 3 спальнями + комната персонала в Rukan 3 · Rukan · LMD Continental Investments · 3 спальни + комната прислуги](https://continentalclub.ae/ru/3-bedroom-townhouse-maid-rukan-3-rukan-141257-ru/)
- [готово · 549 000 AED · Студия в Azizi Montrell · Al Furjan · Azizi Developments · студия · 65 м²](https://continentalclub.ae/ru/studio-apartment-azizi-montrell-al-furjan-140905-ru/)

[Смотреть весь каталог →](/ru/ready/)

## Что покупают в Дубае

| Тип объекта | Сделок за год | Доля рынка | Медианная цена, AED |
| --- | --- | --- | --- |
| Квартиры и апартаменты | 174 970 | 79% | **1 228 881** |
| Виллы и таунхаусы | 25 636 | 12% | **3 300 000** |
| Земельные участки | 19 592 | 9% | **3 650 000** |
| Здания целиком | 1 212 | 1% | **19 709 000** |

Всего за последние 12 месяцев зарегистрировано 221 410 сделок на 792 миллиардов дирхам. От застройщиков прошло 53% сделок, на вторичном рынке 47%.

Четыре пятых рынка — квартиры. Виллы и таунхаусы дают около одной десятой сделок, но при медианной цене втрое выше. Земельные участки покупают в основном застройщики и частные лица под индивидуальные дома, целые здания — институциональные инвесторы.

Обратите внимание на общий оборот: он практически не изменился к прошлому году, хотя цена метра за тот же срок выросла примерно на 6%. Это значит, что рынок растёт в цене, а не в объёме — сделок стало не больше, они стали дороже. Рекламные материалы обычно показывают только вторую половину этой картины.

Кто именно покупает и в каком ценовом сегменте проходит основная масса сделок, видно по реестру: [кто покупает недвижимость в Дубае](/ru/kto-pokupaet-nedvizhimost-v-dubae-2026/).

## Квартира или вилла

Это два разных рынка, а не два ценовых уровня одного. Разница видна в статистике:

- **Квартиры.** 64% сделок идёт напрямую от застройщиков. Порог входа низкий: медиана студии около 695 тысяч дирхам. Выше валовая доходность аренды — в среднем по городу 4,6%, в отдельных районах до 6,5%. Ликвиднее: продать квартиру в активном доме проще и быстрее.
- **Виллы и таунхаусы.** Здесь наоборот, 61% сделок — вторичный рынок. Медиана трёхспальной около 2,98 миллиона дирхам. Покупают в основном для жизни, а не для перепродажи, поэтому оборот медленнее, а срок владения дольше.

Подробные расчёты по каждому рынку — на отдельных страницах: [квартиры в Дубае](/ru/kvartiry-v-dubae/) и [виллы в Дубае](/ru/villy-v-dubae/). Там цены по типам планировок, разбивка по районам и доходность.

### Подобрать вариант под бюджет

Если хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.

Средние цены сделок по типам квартир и по районам собраны отдельно: [цены на квартиры в Дубае](/ru/ceny-na-kvartiry-v-dubae/). Суммы там из зарегистрированных сделок, а не из объявлений.

## Кто может покупать недвижимость в Дубае

Иностранцы покупают в полную собственность (freehold) в выделенных зонах — это практически все районы, где идёт жилое строительство. Ограничений по гражданству нет, вид на жительство не требуется, личное присутствие необязательно: сделку можно провести по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ.

Помимо freehold существует leasehold — право пользования на срок до 99 лет. В новых проектах оно почти не встречается, но может попасться на вторичном рынке в старых районах, и это стоит проверять до сделки.

Отдельный вопрос — не «можно ли», а «нужно ли». Аргументы с обеих сторон, посчитанные по сделкам реестра: [стоит ли покупать недвижимость в Дубае](/ru/stoit-li-pokupat-nedvizhimost-v-dubae/).

## Налоги и расходы

В ОАЭ нет налога на недвижимость, нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост стоимости при продаже. Расходы носят разовый характер и возникают в момент сделки.

- **Сбор Земельного департамента — 4% от цены.** Формально делится между сторонами, на практике оплачивает покупатель.
- **Комиссия агентства — 2% плюс НДС** при покупке на вторичном рынке. При покупке у застройщика её платит застройщик.
- **Регистрационный сбор трасти** — около 4 тысяч дирхам.
- **Разрешение застройщика (NOC)** на вторичном рынке — от 500 до 5 тысяч дирхам.
- **Оформление ипотеки** — 0,25% от суммы кредита плюс оценка объекта.

Регулярные расходы — сервисные сборы дома или сообщества. Они не публикуются в реестре и заметно отличаются от объекта к объекту, поэтому их размер нужно узнавать по конкретному дому до сделки, а не по средним оценкам.

## Резидентская виза при покупке

Покупка недвижимости от 2 миллионов дирхам даёт право подать на десятилетнюю резидентскую визу инвестора. Это отдельная процедура после регистрации права собственности; сама покупка визы не даёт автоматически.

Виза даёт право жить в ОАЭ, открывать счета и оформлять статус для членов семьи, но не является гражданством и требует продления. Порог в 2 миллиона проходит практически любая вилла и значительная часть квартир.

## Новостройка или готовый объект

В целом по рынку 55% сделок проходят с застройщиками и 45% на вторичном рынке. Разница для покупателя практическая, а не идеологическая.

**У застройщика** оплата разбита на этапы и идёт на эскроу-счёт проекта, комиссию агентству платит застройщик. Но объект нельзя осмотреть, а сроки сдачи сдвигаются. Ход строительства по каждому проекту публикует сам Земельный департамент — мы [выкладываем эти данные](/ru/project-status/) с датой последней проверки и процентом готовности.

**На вторичном рынке** объект можно осмотреть, узнать реальные сервисные сборы и заселиться или сдать сразу. Здесь комиссию 2% платит покупатель и требуется разрешение застройщика на передачу права.

Сравнение с ценами метра по районам и с порядком выхода из офф-плана — в материале [офф-план или вторичка в Дубае](/ru/offplan-ili-vtorichka-v-dubae/).

## Как проходит сделка

1. **Выбор и проверка объекта.** По вторичному рынку — история сделок в доме и размер сервисного сбора, по новостройке — ход строительства и репутация застройщика.
2. **Соглашение о продаже (Form F)** и депозит, обычно 10% от цены. Депозит держит агентство или трасти, а не продавец.
3. **Разрешение застройщика (NOC)** — подтверждение отсутствия задолженности.
4. **Регистрация в офисе трасти.** Право собственности переходит в тот же день.
5. **Свидетельство о собственности (Title Deed)** — электронное, выдаётся сразу.

При покупке у застройщика этапы другие: бронирование, договор купли-продажи, регистрация в системе Oqood и оплата по графику до передачи ключей. Перед получением ключей можно заказать [приёмку квартиры в Дубае](/ru/priemka-kvartiry-v-dubae/), чтобы зафиксировать обнаруженные дефекты.

Что квартира приносит после всех расходов — отдельный разбор: [доходность квартиры в Дубае](/ru/dohodnost-kvartiry-v-dubae/), посчитанная по сделкам и договорам аренды, а не по обещаниям.

## Частые вопросы

### Сколько стоит недвижимость в Дубае

Медианная цена квартиры — около 1,26 миллиона дирхам, виллы или таунхауса — около 3,3 миллиона. Это середина рынка за последние двенадцать месяцев: половина сделок прошла дешевле, половина дороже.

### Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае

Да, в полную собственность и без ограничений по гражданству. Вид на жительство для покупки не нужен, приезжать необязательно — сделка возможна по доверенности.

### Какие налоги платит собственник в ОАЭ

Налога на недвижимость, налога на доход от аренды и налога на прирост стоимости нет. Разовый сбор Земельного департамента 4% платится при регистрации сделки. Регулярно оплачиваются только сервисные сборы дома.

### Даёт ли покупка вид на жительство

Покупка от 2 миллионов дирхам даёт право подать на десятилетнюю визу инвестора. Это отдельная процедура после регистрации собственности, автоматически виза не выдаётся.

### Растёт ли рынок Дубая

Цена метра за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 6% у квартир и на 11% у вилл. При этом общий оборот рынка в деньгах остался примерно на уровне прошлого года, то есть рынок растёт в цене, а не в количестве сделок.

### Что выгоднее: квартира или вилла

Для сдачи в аренду — квартира: выше валовая доходность и быстрее находится арендатор. Для жизни — вилла, но с более медленным выходом при продаже. Цифры по каждому рынку мы приводим отдельно, потому что усреднять их между собой некорректно.

Часть покупателей платит не сразу, а по графику застройщика. Как устроен такой график: [квартира в Дубае в рассрочку](/ru/kvartira-v-dubae-v-rassrochku/).

## Что дальше

Разберитесь в конкретном сегменте: [квартиры](/ru/kvartiry-v-dubae/) или [виллы](/ru/villy-v-dubae/). По конкретным районам смотрите страницы локаций — там история цен с 2010 года, динамика аренды и список домов с наибольшим числом сделок.

Если нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — по ценам зарегистрированных сделок, а не по ценам объявлений.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/nedvizhimost-v-dubae/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/nedvizhimost-v-dubae.json
- English version: https://continentalclub.ae/property-in-dubai/ (Markdown: https://continentalclub.ae/property-in-dubai.md)

Как ссылаться: "Недвижимость в Дубае — Continental Club Property, 2026-11-11, https://continentalclub.ae/ru/nedvizhimost-v-dubae/"