{
    "entity_type": "article",
    "name": "Как выселить арендатора в Дубае: уведомление за 12 месяцев, основания и Центр арендных споров",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/kak-vyselit-arendatora-v-dubae/",
    "language": "ru",
    "description": "По окончании договора выселить арендатора в Дубае можно только по четырём основаниям статьи 25(2) закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008…",
    "published_at": "2026-10-27T08:35:55+00:00",
    "updated_at": "2026-10-27T16:49:16+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [
        {
            "question": "Можно ли выселить арендатора в Дубае после окончания договора без причины?",
            "answer": "Нет. После окончания договора статья 25(2) допускает выселение только по четырём основаниям: снос или перестройка, капитальный ремонт, личное использование собственником или родственником первой степени при отсутствии подходящей альтернативы, продажа объекта."
        },
        {
            "question": "За сколько месяцев направляется Dubai eviction notice?",
            "answer": "По основаниям статьи 25(2) уведомление о выселении направляется минимум за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом."
        },
        {
            "question": "Можно ли выселить арендатора, если квартира продаётся?",
            "answer": "Продажа является основанием по статье 25(2), но требует уведомления за 12 месяцев. Переход права собственности сам по себе не прекращает действующий срочный договор аренды."
        },
        {
            "question": "Что делать, если арендатор не платит аренду в Дубае?",
            "answer": "Направляется письменное требование об оплате через нотариуса или заказным письмом. Если арендатор не оплатил аренду в течение 30 дней после вручения требования, статья 25(1) допускает требование о выселении."
        },
        {
            "question": "Можно ли отключить коммунальные услуги, чтобы арендатор съехал?",
            "answer": "Нет. Статья 34 закона № 26 от 2007 года запрещает отключать услуги и препятствовать арендатору в пользовании объектом."
        },
        {
            "question": "Какой сбор в Rental Dispute Centre за иск о выселении?",
            "answer": "3,5% годовой аренды, но не менее AED 500 и не более AED 20 000."
        },
        {
            "question": "Можно ли повысить аренду при продлении на любую сумму?",
            "answer": "Нет. Максимальное повышение определяется по шкале Декрета № 43 от 2013 года на основе отклонения текущей аренды от средней рыночной ставки по индексу RERA. При отклонении менее 10% повышение не применяется."
        }
    ],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/kak-vyselit-arendatora-v-dubae.md",
    "content_md": "По окончании договора выселить арендатора в Дубае можно только по четырём основаниям статьи 25(2) закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008 года: снос или перестройка, капитальный ремонт, личное проживание собственника или родственника первой степени, продажа объекта. Арендатору направляют уведомление минимум за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. До окончания договора выселение возможно лишь по основаниям статьи 25(1), включая неуплату аренды после письменного требования. Само по себе желание сменить жильца, повысить доходность или заключить договор с другим арендатором основанием не является.\n\n## Как устроено выселение арендатора в Дубае\n\nОтношения между собственником и арендатором регулирует закон № 26 от 2007 года «О регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в Эмирате Дубай» с изменениями, внесёнными законом № 33 от 2008 года. Для арендодателя принципиально различать два периода: срок действия текущего договора и момент после его окончания.\n\nДействующий договор нельзя прекратить в одностороннем порядке только потому, что собственник изменил планы. Статья 7 закона № 26 от 2007 года устанавливает, что договор, действующий в течение согласованного срока, не прекращается по одностороннему решению одной из сторон, кроме случаев взаимного согласия либо оснований, прямо предусмотренных законом.\n\nЕсли договор закончился, но арендатор остаётся в объекте, а собственник не возражает, договор продлевается на прежних условиях на аналогичный срок либо на один год — в зависимости от того, какой срок короче. Это следует из статьи 6 закона № 26 от 2007 года. Поэтому переписка и способ вручения уведомлений имеют значение: отсутствие надлежащего возражения может повлиять на вопрос о продлении.\n\nДоговор аренды подлежит регистрации в RERA. На практике такую регистрацию называют Ejari. Порядок подготовки договора, регистрации Ejari и продления описан на странице [как сдавать квартиру и оформлять Ejari](/ru/sdat-kvartiru-v-dubae/).\n\nДля толкования и применения законодательства преимущественную силу имеет арабский текст закона, если между языковыми версиями возникает расхождение.\n\n## Выселение после окончания договора: четыре основания и уведомление за 12 месяцев\n\nСтатья 25(2) закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008 года ограничивает перечень оснований для выселения после окончания срока аренды. Их всего четыре. В каждом случае собственник обязан назвать причину выселения в уведомлении и вручить его не менее чем за 12 месяцев до даты выселения.\n\n| Основание | Что требуется законом |\n| --- | --- |\n| Снос, реконструкция или новые строительные работы | Собственник намерен снести и перестроить объект либо добавить конструкции, из-за которых арендатор не сможет пользоваться помещением. Нужны разрешения компетентных органов. |\n| Капитальный ремонт или комплексное обслуживание | Работы невозможно выполнить, пока арендатор занимает объект. Состояние объекта подтверждается техническим отчётом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая. |\n| Личное проживание | Собственник или его родственник первой степени намерен использовать объект для собственного проживания. Собственник должен доказать отсутствие другого подходящего объекта для этой цели. |\n| Продажа объекта | Собственник намерен продать сданную в аренду недвижимость. Продажа указана в законе как самостоятельное основание, но требует уведомления за 12 месяцев. |\n\nДля каждого из этих оснований уведомление должно быть направлено через нотариуса или заказным письмом. Обычное сообщение в мессенджере, электронное письмо или устная договорённость сами по себе не заменяют форму, прямо указанную в статье 25(2). Дата уведомления, содержание причины и подтверждение направления составляют основу последующего спора, если арендатор не согласен освободить объект.\n\nУведомление за 12 месяцев не означает, что арендатор обязан выехать до окончания действующего договора. Оно устанавливает дату, с которой собственник заявляет требование об освобождении, при соблюдении законного основания. Если уведомление пришло в середине текущего договора, срок в 12 месяцев отсчитывается от даты надлежащего вручения, а не от ближайшей даты продления.\n\n### Личное проживание собственника или родственника\n\nПри личном использовании объект может потребоваться самому собственнику или родственнику первой степени. Закон связывает это основание с отсутствием у собственника другой подходящей недвижимости, пригодной для такой цели. Поэтому формулировка «нужна квартира для семьи» не отделяется от требования подтвердить отсутствие подходящей альтернативы.\n\nПосле получения владения по этому основанию действуют отдельные ограничения. Если объект жилой, его нельзя сдавать третьему лицу в течение двух лет с даты возврата владения собственнику. Для нежилого объекта этот срок составляет три года. При нарушении арендатор вправе обратиться в суд по арендным спорам за справедливой компенсацией.\n\n### Снос и капитальный ремонт\n\nДля ремонта недостаточно указать, что объект желательно обновить перед следующей сдачей. Закон говорит о реставрации или комплексном обслуживании, которое невозможно проводить при проживании арендатора. Состояние недвижимости подтверждается техническим отчётом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая.\n\nЕсли причиной служат снос, перестройка или дополнительные конструкции, собственнику требуются разрешения компетентных органов. У арендатора, выселенного в связи со сносом, реконструкцией, ремонтом или реставрацией, есть преимущественное право вернуться в объект. Реализовать его нужно не позднее 30 дней с даты уведомления собственника.\n\n### Продажа объекта\n\nПродажа квартиры или виллы не прекращает зарегистрированный срочный договор автоматически. Статья 28 закона № 26 от 2007 года сохраняет право арендатора продолжать занимать объект по договору, заключённому с прежним собственником, если срок договора определён.\n\nПоэтому покупатель не получает право немедленно освободить объект только вследствие перехода права собственности. Если используется основание продажи по статье 25(2), также необходимо уведомление не менее чем за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.\n\n## Выселение до окончания договора по статье 25(1)\n\nДо истечения срока договора перечень оснований шире, но каждое из них должно соответствовать статье 25(1) закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008 года. Это не механизм досрочного прекращения аренды по усмотрению собственника, а перечень конкретных нарушений или обстоятельств.\n\n- Арендатор не оплатил аренду или её часть в течение 30 дней после вручения письменного требования об оплате, если стороны не согласовали иной порядок.\n- Арендатор передал объект или его часть в субаренду без письменного согласия собственника. Выселение распространяется и на субарендатора, который может требовать компенсацию у арендатора.\n- Объект используется для незаконной цели либо способом, противоречащим общественному порядку или морали.\n- Коммерческое помещение остаётся незанятым без уважительной причины 30 дней подряд либо 90 непоследовательных дней в течение года, если речь идёт о бизнес-помещении.\n- Арендатор внёс изменения, угрожающие безопасности объекта и не позволяющие вернуть его в первоначальное состояние, либо умышленно или вследствие грубой неосторожности повредил недвижимость.\n- Помещение используется не по назначению, указанному в договоре, либо с нарушением градостроительных, строительных правил или правил землепользования.\n- Существует риск обрушения, подтверждённый техническим отчётом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая.\n- Арендатор не исполнил обязанность по закону или договору в течение 30 дней после вручения требования исполнить её.\n- Компетентный государственный орган принял решение о необходимости сноса и реконструкции объекта в рамках градостроительных требований.\n\nДля оснований, связанных с неуплатой или неисполнением договорной обязанности, значение имеют три вещи: сам факт нарушения, письменное требование и предоставленный законом 30-дневный срок. Для целей статьи 25(1) уведомление направляется через нотариуса или заказным письмом.\n\nЕсли собственник подаёт иск о выселении, это не освобождает арендатора от обязанности платить аренду за весь период рассмотрения дела и до вынесения и исполнения решения. Такое правило установлено статьёй 31 закона № 26 от 2007 года.\n\n## Арендатор не платит аренду: порядок до обращения в RDC\n\nПри просрочке арендной платы собственник не получает право немедленно менять замки, отключать электричество, воду или иным способом препятствовать пользованию объектом. Статья 34 закона № 26 от 2007 года запрещает собственнику отключать услуги или беспокоить арендатора при использовании недвижимости. Арендатор в такой ситуации может обратиться в полицию и в орган по арендным спорам с требованием о возмещении убытков.\n\nПорядок по статье 25(1)(a) начинается с письменного требования оплатить долг. После надлежащего вручения арендатору предоставляется 30 дней на оплату, если договором не согласовано иное. Если платеж поступил в этот период, основание для выселения из-за соответствующей неуплаты требует отдельной оценки с учётом обстоятельств дела и условий договора.\n\nВ требовании обычно фиксируют данные сторон, объект, номер договора, сумму задолженности, период, за который не внесена аренда, и требование оплатить её. Для дальнейшего разбирательства существенны договор, регистрация Ejari, чеки или банковские подтверждения, копия требования и подтверждение его вручения через допустимый канал.\n\nЕсли переписку, уведомления, расчёты и подачу материалов ведёт представитель собственника, его полномочия и документы должны соответствовать процедуре. На странице [управление недвижимостью в Дубае](/ru/upravlenie-nedvizhimostyu-v-dubae/) разобрано, как обычно организуют взаимодействие управляющего, собственника, арендатора и RDC.\n\n## Продление договора и повышение аренды по индексу RERA\n\nПродление аренды и выселение — разные вопросы. Собственник может предложить изменить условия договора или пересмотреть аренду до окончания срока. Если стороны не договорятся, орган по арендным спорам вправе определить справедливую аренду с учётом критериев статьи 9 закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008 года, состояния объекта, рыночной ситуации и сопоставимых объектов в районе.\n\nЕсли одна из сторон хочет изменить условия договора при продлении, статья 14 закона № 26 от 2007 года в редакции закона № 33 от 2008 года предусматривает уведомление не менее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не согласовали иной срок. Это правило относится к намерению изменить условия договора; оно не заменяет 12-месячное уведомление о выселении по статье 25(2).\n\nПовышение аренды при продлении ограничено шкалой Декрета № 43 от 2013 года и зависит от того, насколько текущая арендная плата ниже средней рыночной ставки по индексу RERA.\n\n| Текущая аренда ниже средней рыночной ставки | Максимальное повышение |\n| --- | --- |\n| Менее чем на 10% | Повышение не применяется |\n| На 11–20% | До 5% |\n| На 21–30% | До 10% |\n| На 31–40% | До 15% |\n| Более чем на 40% | До 20% |\n\nПроверить применимый диапазон можно в калькуляторе RERA на dubailand.gov.ae и в Dubai REST. Для сопоставления с рыночными значениями и данными по районам можно также использовать [данные по аренде квартир в Дубае](/ru/arenda-kvartiry-v-dubae/). Рост арендной платы выше применимого предела не превращается в самостоятельное основание для выселения арендатора.\n\nСобственник или его представитель не вправе брать с арендатора отдельный сбор за продление договора. Плата, названная renewal fee, renewal commission или включённая в специальный пункт договора, не является арендной платой. Неуплата такого сбора не даёт оснований требовать выселения.\n\n## Уведомление: содержание, способ отправки и дата\n\nЗакон различает уведомления по цели. При выселении после окончания договора по статье 25(2) необходимо уведомление с указанием законного основания не менее чем за 12 месяцев до даты выселения. Способ вручения — через нотариуса или заказным письмом.\n\nПри нарушениях во время срока договора статья 25(1) также требует направлять уведомление через нотариуса или заказным письмом. Для неуплаты и нарушения обязанностей уведомление должно содержать требование устранить нарушение; закон отводит 30 дней с даты вручения, если в договоре не предусмотрено иное для случая неуплаты.\n\nПрактический текст уведомления должен позволять установить, кто направил документ, кому он адресован, о каком объекте и договоре идёт речь, по какой статье заявляется требование и какую дату освобождения либо исполнения обязательства указывает собственник. Формулировка «освободить квартиру, потому что договор заканчивается» не заменяет одно из четырёх оснований статьи 25(2).\n\nПри продаже объекта уведомление следует формировать как уведомление по основанию продажи. При личном проживании — как уведомление для собственного использования либо использования родственником первой степени. При капитальном ремонте — с привязкой к техническому отчёту муниципалитета. Разные основания требуют разного фактического подтверждения.\n\n## Rental Dispute Centre: как рассматриваются арендные споры\n\nСпоры между собственниками и арендаторами рассматривает Rental Dispute Centre, RDC, созданный Декретом № 26 от 2013 года. В него могут обращаться стороны, когда возникает спор о продлении, выселении, задолженности, условиях аренды, возврате владения или исполнении решения.\n\nДля иска о продлении или расторжении договора либо выселении арендатора сбор составляет 3,5% годовой арендной платы. Минимальный сбор — AED 500, максимальный — AED 20 000. Для денежных требований сбор составляет 3,5% от суммы требования, минимум AED 500 и максимум AED 15 000.\n\nЕсли в одном деле заявлены несколько требований, расчёт может производиться по стоимости каждого требования отдельно. Для некоторых процессуальных действий предусмотрены самостоятельные сборы: например, вручение уведомления стоит AED 100, передача ключей арендованного помещения — AED 50, подача доверенности — AED 25.\n\nУ RDC есть апелляционная палата. Исполнение решений о выселении осуществляется через суд по арендным спорам в соответствии с установленными процедурами; другие решения исполняются через исполнительное подразделение судов Дубая. Обращение в RDC не даёт собственнику права самостоятельно выселить арендатора до исполнения соответствующего решения.\n\nЧитайте также: [покупка квартиры с арендатором: депозит, чеки, Ejari](/ru/articles/pokupka-kvartiry-s-arendatorom-v-dubae/).\n\n## Частые вопросы\n\n### Можно ли выселить арендатора в Дубае после окончания договора без причины?\n\nНет. После окончания договора статья 25(2) допускает выселение только по четырём основаниям: снос или перестройка, капитальный ремонт, личное использование собственником или родственником первой степени при отсутствии подходящей альтернативы, продажа объекта.\n\n### За сколько месяцев направляется Dubai eviction notice?\n\nПо основаниям статьи 25(2) уведомление о выселении направляется минимум за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом.\n\n### Можно ли выселить арендатора, если квартира продаётся?\n\nПродажа является основанием по статье 25(2), но требует уведомления за 12 месяцев. Переход права собственности сам по себе не прекращает действующий срочный договор аренды.\n\n### Что делать, если арендатор не платит аренду в Дубае?\n\nНаправляется письменное требование об оплате через нотариуса или заказным письмом. Если арендатор не оплатил аренду в течение 30 дней после вручения требования, статья 25(1) допускает требование о выселении.\n\n### Можно ли отключить коммунальные услуги, чтобы арендатор съехал?\n\nНет. Статья 34 закона № 26 от 2007 года запрещает отключать услуги и препятствовать арендатору в пользовании объектом.\n\n### Какой сбор в Rental Dispute Centre за иск о выселении?\n\n3,5% годовой аренды, но не менее AED 500 и не более AED 20 000.\n\n### Можно ли повысить аренду при продлении на любую сумму?\n\nНет. Максимальное повышение определяется по шкале Декрета № 43 от 2013 года на основе отклонения текущей аренды от средней рыночной ставки по индексу RERA. При отклонении менее 10% повышение не применяется.",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/evict-tenant-dubai-landlord-guide/",
            "md": "https://continentalclub.ae/evict-tenant-dubai-landlord-guide.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/evict-tenant-dubai-landlord-guide.json"
        }
    }
}