# Как правильно оплатить квартиру застройщику в Дубае: эскроу-счёт, график и проверка

> Оплата off-plan в Дубае: только на эскроу-счёт проекта, проверка в Dubai REST, назначение платежа, просрочка по payment plan. Бесплатная консультация.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/kak-oplatit-kvartiru-zastrojshhiku-v-dubae/ · обновлено 2026-10-09 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Квартиру у застройщика в Дубае оплачивают только на эскроу-счёт конкретного проекта, предварительно сверив проект и реквизиты в Dubai REST. По закону № 8 от 2007 года деньги покупателей off-plan зачисляются на отдельный счёт проекта и не могут быть арестованы по долгам застройщика. Перед каждым платежом сопоставляйте номер договора, объект, этап payment plan и получателя; в назначении платежа указывайте номер договора и данные квартиры. После завершения проекта эскроу-агент удерживает 5% средств на один год с даты регистрации квартир на покупателей.

## Почему оплата идёт через эскроу-счёт проекта

При покупке строящейся квартиры, или off-plan, покупатель платит не на произвольный корпоративный счёт девелопера. Закон № 8 от 2007 года регулирует эскроу-счета для девелоперских проектов в Дубае. Эскроу-счёт — это банковский счёт, открытый на имя определённого проекта у аккредитованного эскроу-агента.

Статья 7 закона № 8 от 2007 года устанавливает, что платежи покупателей квартир, проданных на стадии строительства, а также средства финансирования проекта зачисляются на этот счёт. Условия управления счётом и обязанности его участников фиксируются соглашением между застройщиком и эскроу-агентом.

У одного застройщика может быть несколько строек, но для каждого проекта должен существовать отдельный эскроу-счёт. Это прямо предусмотрено статьёй 9 того же закона. Средства счёта предназначены исключительно для строительства соответствующего проекта. На деньги, находящиеся на эскроу-счёте, нельзя наложить арест в интересах кредиторов застройщика.

Такая конструкция не означает, что покупателю не нужно проверять реквизиты. Защита действует в отношении счёта проекта, а не любого счёта, указанного в письме, сообщении или счёте на оплату. Ошибка в одной цифре IBAN либо оплата другому получателю меняет характер платежа и требует отдельной проверки до перевода денег.

После получения сертификата о завершении проекта эскроу-агент удерживает 5% общей стоимости каждого эскроу-счёта. Эти средства могут быть перечислены застройщику через один год после регистрации квартир на имена покупателей — статья 14 закона № 8 от 2007 года.

## Что проверить в Dubai REST до первого платежа

Первый платёж обычно связан с бронированием, первоначальным взносом или первой датой по payment plan. До него проверьте, что название проекта, застройщик, номер объекта и сведения в договоре совпадают с данными в Dubai REST. Для самостоятельной сверки пригодится подробная инструкция [как проверить собственность и проект в Dubai REST](/how-to-verify-property-ownership-in-dubai-complete-guide-to-title-deed-and-dubai-rest/).

Для off-plan-проекта проверяют его регистрацию, статус и наличие эскроу-счёта. В Dubai REST для этой цели используется раздел Mashrooi. Если сведения о проекте отсутствуют, отображаются иначе, чем в договоре, или реквизиты вызывают сомнения, платёж стоит отложить до получения официального разъяснения.

### Сверка реквизитов

- Сопоставьте название проекта в договоре, счёте на оплату и записи в Dubai REST.
- Проверьте имя получателя: оно должно относиться к эскроу-счёту именно этого проекта.
- Сверьте IBAN и банковские реквизиты с официальным платёжным уведомлением застройщика.
- Убедитесь, что номер квартиры, здания или участка соответствует вашему договору купли-продажи.
- Проверьте сумму и дату очередного платежа по подписанному payment plan.

Скриншот из мессенджера, устное сообщение менеджера или письмо с новым счётом не заменяют такую сверку. Если реквизиты менялись, запросите официальное уведомление застройщика и повторно проверьте сведения о проекте до исполнения платёжного поручения.

Руководство RERA для брокеров 2024 года требует от брокера убедиться, что off-plan-проект лицензирован и зарегистрирован, а также имеет эскроу-счёт. Брокер должен направлять покупателя перечислять средства за объект только на соответствующий эскроу-счёт. Брокер может разъяснить последовательность действий, проверить комплект документов и сопровождать коммуникацию, но не принимает деньги покупателя, не переводит их и не открывает банковские счета.

## Как платить застройщику по payment plan

Payment plan Dubai — это график платежей, закреплённый в договоре продажи. Он определяет, какую сумму покупатель вносит и к какой дате либо строительному этапу. Не следует ориентироваться на рекламный макет графика, если его условия отличаются от подписанного договора.

Перед каждой оплатой откройте договор и проверьте четыре позиции: номер платежа, его размер, дату наступления обязательства и основание — календарную дату или этап строительства. После этого получите актуальное платёжное уведомление и заново сверьте получателя с эскроу-счётом проекта.

Плательщиком должен выступать сам покупатель, указанный в договоре. Если квартиру приобретает несколько лиц или договор оформлен на компанию, порядок платежа и документы плательщика нужно соотносить с составом стороны по договору. Требования банка к платёжному поручению и подтверждающим документам уточняйте непосредственно у своего банка.

В назначении платежа указывают номер договора купли-продажи и идентификацию объекта: номер квартиры, здания либо иной идентификатор, приведённый в договоре. Такая формулировка помогает связать перевод с конкретной сделкой и последующей регистрацией.

После оплаты сохраните банковское подтверждение, квитанцию, платёжное уведомление застройщика и переписку, подтверждающую получение средств. Следующий этап — получить от застройщика подтверждение, что платёж зачтён по вашему договору и отражён в графике.

Способ внесения денег зависит от условий банка, застройщика и документов по сделке. Общее сравнение доступных вариантов приведено в [гиде по способам оплаты при покупке недвижимости в Дубае](/ru/metody-oplaty-pri-pokupke-nedvizhimosti-v-dubae-polnyj-gid-dlya-pokupatelej-i-investorov-2026-goda/). Агентство не обменивает валюту, не проводит переводы и не распоряжается средствами клиентов.

## Что делать, если просят оплатить на другой счёт

Если застройщик, менеджер, брокер или третье лицо просит направить деньги на счёт, который не совпадает с эскроу-счётом проекта, не оплачивайте такой счёт до проверки. Это относится и к просьбам оплатить часть стоимости на один счёт, а часть — на другой.

Сначала сверьте сведения о проекте и эскроу-счёте в Dubai REST. Затем направьте застройщику официальный письменный запрос: почему изменились реквизиты, к какому проекту относится новый счёт и подтверждает ли застройщик, что этот счёт является эскроу-счётом проекта. Ответ должен быть получен по официальному каналу застройщика, а не только через личный контакт менеджера.

Если сделку сопровождает брокер, его задача — объяснить порядок и проверить, что покупатель направляется на соответствующий эскроу-счёт. Брокер не должен принимать цену квартиры на свой счёт. Исполнительный совет в постановлении № 6 от 2010 года прямо закрепил: если застройщик привлекает брокера для маркетинга проекта, брокер обязан зачислить цену объекта в эскроу-счёт проекта и не вправе сначала вносить её на собственный счёт или удерживать из неё комиссию.

Не соглашайтесь на изменение получателя только потому, что срок платежа близок. При просрочке условия договора и последствия зависят от его положений и применимого порядка, но перечисление на непроверенный счёт не устраняет риск ошибочного платежа.

## Oqood: регистрация договора и сборы

После подписания договора первичной продажи его регистрируют в промежуточном реестре — provisional register. На практике эту регистрацию обычно называют oqood. Для off-plan-покупателя это запись о договоре до завершения строительства и выдачи окончательного документа о праве собственности.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в промежуточном реестре в течение 90 дней с даты подписания. Процедуру регистрации обычно запускает застройщик через портал Oqood, а покупатель получает электронный сертификат предварительной регистрации. Подробнее о документах и ходе процедуры рассказывает страница [регистрации договора на новостройку Oqood](/ru/oqood-registraciya-dogovora-po-novostrojke/).

Для физического лица требуются договор купли-продажи и действующий документ, удостоверяющий личность: UAE ID либо паспорт для нерезидента. Если покупателем выступает компания, состав документов зависит от её организационной формы; могут потребоваться лицензия, документы представителя, учредительные документы с юридическим переводом на арабский язык и иные подтверждения.

Сбор за регистрацию продажи составляет 4% от стоимости договора. Все 4% платит покупатель — это стандарт рынка Дубая: при регистрации Oqood так и происходит, если застройщик не предлагает акцию, а распределение фиксируется в договоре с застройщиком. Формально закон (Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 года) позволяет сторонам распределить сбор иначе.

При регистрации Oqood также предусмотрены сборы Knowledge fee 10 дирхамов и Innovation fee 10 дирхамов. Отдельно установлен сбор 1 000 дирхамов за самостоятельную регистрацию застройщика. Распределение расходов между сторонами нужно читать в договоре и платёжных документах. Для расчёта расходов, включая сборы DLD и случаи, где применяются услуги trustee, можно использовать [калькулятор расходов при покупке в Дубае](/ru/kalkulyator-rashodov-pri-pokupke-v-dubae/).

Постановление Исполнительного совета № 6 от 2010 года запрещает застройщику взимать с покупателей суммы за распоряжение объектом, если они не одобрены Земельным департаментом. Поэтому любые дополнительные платежи должны быть описаны в договоре и иметь понятное основание.

## Если платежи связаны с ипотекой

Ипотека на строящийся объект возможна, но решение о финансировании принимает банк. Для off-plan Центральный банк ОАЭ устанавливает максимальный уровень финансирования до 50% стоимости объекта. Это регуляторный предел, а не обещание одобрения: банк самостоятельно оценивает заявку, доходы, документы и условия конкретного проекта.

Покупателю следует заранее согласовать с банком, как и когда банк перечисляет свою часть суммы, какие документы требуются для очередного транша и как это соотносится с payment plan застройщика. Закон № 8 от 2007 года предусматривает, что средства финансирования проекта при ипотеке самого проекта также зачисляются на соответствующий эскроу-счёт.

Порядок для покупателей из других стран, перечень документов и этапы общения с банком разобраны в материале [об ипотеке для экспатов в ОАЭ](/ru/ipoteka-dlya-ekspatov-v-oae-osobennosti-trebovaniya-i-poshagovyj-proczess/). Агентство помогает понять последовательность сделки и подготовить документы для взаимодействия с участниками сделки, но не выдаёт кредиты и не оформляет их от имени банка.

## Просрочка платежа и незавершённый проект

Неисполнение payment plan не сводится к автоматической отмене покупки. Постановление Исполнительного совета № 6 от 2010 года предусматривает процедуру уведомления: застройщик направляет покупателю требование исполнить обязательства, после чего Земельный департамент предоставляет 30 дней для исполнения.

Последствия зависят от степени готовности проекта. Если завершено не менее 80%, застройщик может удержать все уплаченные суммы и потребовать продажи объекта на публичном аукционе для погашения остатка либо прекратить договор, удержав максимум 40% цены объекта. При готовности не менее 60% максимальное удержание при прекращении договора составляет 40% цены, при готовности менее 60% — до 25% цены.

Если строительство не началось по причинам, не зависящим от застройщика, максимальное удержание составляет 30% уплаченных покупателем сумм. Готовность должна подтверждаться техническим отчётом консультанта, одобренного RERA, на основании инспекции объекта.

Если проект не завершён из-за чрезвычайной ситуации, статья 15 закона № 8 от 2007 года предписывает эскроу-агенту после консультации с Земельным департаментом принять меры для защиты вкладчиков: обеспечить завершение проекта либо возврат платежей. При отмене проекта RERA организует проверку финансового состояния проекта; средства на эскроу-счёте должны быть возвращены имеющим право лицам не позднее 14 дней с даты отмены. Если средств недостаточно, застройщик обязан вернуть недостающие суммы в срок до 60 дней, если RERA не продлит этот срок по уважительным причинам.

## Частые вопросы об оплате квартиры в Дубае

### Как оплатить квартиру в Дубае у застройщика?

Оплачивайте по подписанному договору и payment plan на эскроу-счёт конкретного off-plan-проекта. Перед переводом проверьте проект, реквизиты, номер договора и объект.

### Можно ли платить застройщику на его обычный банковский счёт?

Для платежей за off-plan-объект ориентируйтесь на эскроу-счёт проекта. Если указан другой счёт, не переводите деньги до сверки в Dubai REST и получения официального объяснения от застройщика.

### Как проверить escrow account Dubai off-plan?

Проверьте проект в Dubai REST, в том числе через раздел Mashrooi, и сопоставьте данные с договором и официальным платёжным уведомлением застройщика.

### Что такое oqood?

Oqood — распространённое название регистрации договора первичной продажи в промежуточном реестре для строящегося объекта. Договор должен быть зарегистрирован в течение 90 дней с даты подписания.

### Кто платит 4% при покупке новостройки?

Обычно все 4% платит покупатель — это стандарт рынка Дубая, если застройщик не предлагает акцию. Распределение фиксируется в договоре, поэтому его нужно проверить.

### Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки на off-plan?

Регуляторный максимум ипотечного финансирования строящегося объекта составляет 50%. Фактическое решение, размер финансирования и требования определяет банк.

Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Дубае, обсудите порядок сделки на бесплатной консультации через форму на странице.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/kak-oplatit-kvartiru-zastrojshhiku-v-dubae/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/kak-oplatit-kvartiru-zastrojshhiku-v-dubae.json
- English version: https://continentalclub.ae/how-to-pay-developer-dubai-escrow/ (Markdown: https://continentalclub.ae/how-to-pay-developer-dubai-escrow.md)

Как ссылаться: "Как правильно оплатить квартиру застройщику в Дубае: эскроу-счёт, график и проверка — Continental Club Property, 2026-10-09, https://continentalclub.ae/ru/kak-oplatit-kvartiru-zastrojshhiku-v-dubae/"