# Покупка нескольких квартир или целого этажа в Дубае: оформление, расходы, ипотека и риски

> Покупка нескольких юнитов или этажа в Дубае: регистрация по каждому юниту, сборы DLD, ипотека, покупка на компанию, золотая виза и риски.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-neskolkih-kvartir-etazha-v-dubae/ · обновлено 2026-10-31 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Сведения актуальны на октябрь 2026 года. Купить 2–10 квартир или целый этаж в Дубае можно как на физическое лицо, так и в ряде случаев через компанию, но публичного правила DLD о едином договоре на пакет юнитов нет, поэтому формат документов нужно заранее уточнять у застройщика и DLD. Регистрационный сбор DLD составляет 4% по каждой сделке (страница DLD делит его на 2% и 2% между сторонами), а для золотой визы можно суммировать объекты, если они целиком принадлежат заявителю и их общая стоимость достигает AED 2 млн. Покупка нескольких квартир не отменяет проверку каждого юнита: его цены, статуса, платежного графика, сервисных сборов и условий последующей продажи.

## Что меняется, если покупать несколько квартир или этаж

Покупка пяти квартир в одном проекте и покупка одной квартиры отличаются не только суммой чека. У инвестора появляется портфель объектов, в котором каждый юнит может иметь собственный номер, площадь, план платежей, дату передачи и ограничения по перепродаже. Если речь идёт о целом этаже, он может состоять из нескольких самостоятельных квартир. В таком случае покупать приходится не «этаж» как абстрактный актив, а конкретный набор юнитов.

Пакет нельзя оценивать только по заявленной скидке или по общей сумме покупки, и это не инвестиционная рекомендация. Сравнивать имеет смысл стоимость каждого юнита с недавними сделками в том же доме или сопоставимом проекте, учитывать этаж, вид, планировку, площадь и срок сдачи.

Если покупатель рассматривает 2–10 квартир, брокер может помочь собрать данные по сделкам DLD, проверить документы проекта и организовать сопровождение. Брокер не принимает деньги клиента, не переводит средства, не открывает счета, не выдаёт кредиты и не даёт налоговых либо юридических заключений. Деньги по новостройке направляются на эскроу-счёт проекта, а на вторичном рынке расчёты проходят через предусмотренную процедуру trustee office.

При выборе проекта полезно отдельно проверять его статус, состав доступных юнитов и условия продажи. Для этого можно использовать [страницы застройщиков с их проектами и сделками](/ru/developers/), но окончательные параметры всегда фиксируются в договоре и документах конкретной сделки.

## Как оформляется пакет квартир в новостройке: SPA, Oqood и title deed

Для off-plan-покупки, то есть квартиры на стадии строительства, договор купли-продажи регистрируется в предварительном реестре. Эту регистрацию обычно называют Oqood; официальное название связано с регистрацией первичной продажи объекта в строящемся проекте. DLD указывает, что проданные off-plan-юниты регистрируются по договору купли-продажи в течение 90 дней с даты подписания. Порядок и документы для [регистрации Oqood](/ru/oqood-registraciya-dogovora-po-novostrojke/) лучше проверить до внесения первого платежа.

Публичного правила DLD, которое прямо требовало бы отдельный SPA на каждый юнит либо разрешало бы один SPA на пакет квартир, нет. В рыночной практике встречается схема, при которой на каждый договор оформляется отдельная регистрация Oqood, однако это не заменяет официального подтверждения. Если покупается этаж из нескольких квартир, до резервирования нужно запросить у застройщика письменное разъяснение:

- будет ли один договор или несколько SPA;
- на какие номера юнитов распространяется договор;
- какая сумма и какой график платежей относятся к каждому юниту;
- какие Oqood будут оформлены и на чьё имя;
- можно ли продать один юнит отдельно до сдачи проекта;
- какой порог оплаты требуется по SPA для перепродажи.

После полной оплаты и переноса данных из предварительного реестра в реестр недвижимости на конкретный юнит оформляется title deed. Сбор за первую регистрацию составляет AED 540 за юнит. Если приобретается шесть квартир, шесть отдельных объектов потребуют проверки шести будущих title deed, даже когда переговоры и платежи согласованы одним пакетом.

Для off-plan-проектов действует требование о регистрации проекта и использовании эскроу-счёта. Закон Дубая № 8 от 2007 года регулирует эскроу-счета для девелоперских проектов. Платить по графику следует только способами, указанными в договоре и платёжной инструкции проекта; порядок расчётов через эскроу подробно разобран в материале [как платить застройщику через эскроу](/ru/kak-oplatit-kvartiru-zastrojshhiku-v-dubae/).

Проверка эскроу и регистрации не отвечает на все вопросы о сроке строительства и качестве передачи. Риски задержек, условий SPA и документов проекта разобраны в материале [риски off-plan: эскроу, задержки](/ru/articles/riski-pokupki-off-plan-v-dubae/).

## Сборы DLD: почему они считаются по каждому юниту

Для регистрации первичной продажи DLD указывает сбор 4% по каждой сделке и каждому договору. Официальная страница описывает распределение 2% со стороны продавца и 2% со стороны покупателя; кто фактически несёт всю сумму в конкретном SPA, определяется условиями сделки. DLD просит застройщиков перечислять сбор в течение 60 дней после получения денег от покупателя.

Публичной льготной шкалы DLD для пакетной покупки, например снижения ставки при покупке пяти квартир или потолка сбора на этаж, нет. Поэтому безопасный расчёт строится от 4% по цене каждого юнита, а не от предположения, что 4% удержат один раз со всей сделки.

### Пример на трёх юнитах

| Юнит 1 | AED 1 000 000 | Сбор DLD 4%: AED 40 000 |
| --- | --- | --- |
| Юнит 2 | AED 1 500 000 | Сбор DLD 4%: AED 60 000 |
| Юнит 3 | AED 2 000 000 | Сбор DLD 4%: AED 80 000 |
| Итого | AED 4 500 000 | Сбор DLD: AED 180 000 |

В этом примере AED 180 000 — только регистрационный сбор по ставке 4%. При переходе к title deed добавляется AED 540 первой регистрации на каждый юнит: для трёх квартир это AED 1 620. Другие расходы зависят от структуры покупки, ипотеки и способа оформления; их можно сверить через [калькулятор расходов при покупке](/ru/kalkulyator-rashodov-pri-pokupke-v-dubae/) и затем подтвердить у trustee office, застройщика или банка.

Покрытие 4% застройщиком, рассрочка этого платежа или специальная цена на пакет встречаются в рыночной практике. Условия не являются единым правилом, а публичной шкалы «чем больше квартир, тем больше скидка» нет. Просить следует не устное обещание, а документ с перечнем юнитов, ценой каждого объекта, суммой сбора, графиком оплаты и сроком действия предложения.

## Скидка за пять квартир: что можно считать договорённостью

Покупатель пяти квартир может обсуждать цену, распределение доступных юнитов, график оплаты и возможное покрытие части расходов. По данным рынка, подобные условия иногда предоставляются при крупных покупках, но их размер не стандартизирован и не гарантирован. Нельзя исходить из того, что покупка целого этажа автоматически даёт скидку или право выбрать лучшие квартиры в проекте.

Сравнивать предложения нужно по итоговой стоимости каждого юнита. Пакет с формальной скидкой может оказаться дороже, если в него включены менее ликвидные планировки, квартиры с однотипным видом, неудобные этажи или юниты, одновременно выходящие на аренду после сдачи дома.

В переговорах имеет смысл зафиксировать:

- номер и площадь каждой квартиры;
- цену без учёта и с учётом всех согласованных уступок;
- кто и в каком размере оплачивает 4% регистрации;
- платёжный график по каждому SPA;
- условие о регистрации Oqood;
- порядок получения NOC при последующей перепродаже;
- сроки передачи и последствия, предусмотренные SPA.

Юрист может проверить формулировки договора и полномочия сторон. Брокер объясняет процесс и сопровождает сделку, но не заменяет юридическое заключение.

## Физическое лицо или компания: когда структура действительно меняет сделку

Компания не является обязательным условием для покупки нескольких объектов. Частное лицо может владеть несколькими квартирами при соблюдении правил конкретной зоны и проекта. Для золотой визы это может быть даже принципиально: на странице DLD для инвестора указано, что недвижимость должна быть оформлена на имя заявителя.

DLD допускает регистрацию недвижимости в определённых зонах на компании, принадлежащие нерезидентам — гражданам не ОАЭ, если это компании свободных зон Дубая либо других эмиратов, охваченные соответствующими соглашениями. Возможность регистрации зависит от зоны, структуры компании и документов. Универсального правила, что любая фризон-компания или любая материковая компания может купить объект в любой части Дубая, нет.

Для иностранной компании при первичной регистрации могут потребоваться торговая лицензия, удостоверение личности владельца, устав с переводом на арабский язык и ратификацией Министерством иностранных дел, NOC свободной зоны сроком на один год и сертификат акционеров. Для LLC также указан устав с переводом и сертификат акционеров.

При иностранном акционере в компании-покупателе может потребоваться предварительное одобрение структуры DLD. Изменение состава акционеров компании-владельца в старой брошюре DLD описано как передача недвижимости: требуется уведомление DLD и уплата сборов. До покупки через компанию нужно получить мнение лицензированного юриста и налогового консультанта именно по выбранной структуре, стране регистрации, зоне объекта и планируемому выходу из инвестиции.

Для физического лица доход от сдачи недвижимости, не требующей лицензии и не относящейся к предпринимательской деятельности, не подпадает под корпоративный налог в пределах условий Cabinet Decision No. 49 of 2023. Режим компании требует отдельной налоговой оценки. Брокер не даёт налоговых консультаций.

## Ипотека на несколько объектов и mortgage portfolio

DLD использует термин mortgage portfolio для ипотеки, которая охватывает более одного объекта одной записью. Это означает, что такая конструкция предусмотрена в сервисах DLD, но не означает обязанность банка одобрить финансирование всего пакета. Решение о сумме, предметах залога, доходах заёмщика и документах принимает банк.

Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25% от суммы ипотеки. Указан также сервисный сбор партнёра AED 4 000 плюс VAT, а для Oqood — AED 5 000 плюс VAT. Для off-plan-объекта требуется e-NOC от застройщика. Ипотека без регистрации в DLD недействительна, а распоряжаться заложенной недвижимостью без согласия банка нельзя.

По рыночным публикациям, пересказывающим лимиты Центрального банка, для первого жилья экспата указывают финансирование до 80% при стоимости до AED 5 млн и до 70% при большей стоимости; для второго и последующих либо инвестиционных объектов — до 60%, для off-plan — до 50%. В других публикациях встречаются иные показатели, поэтому считать эти цифры банковским предложением нельзя. Подробный порядок подготовки документов изложен в материале ипотека для нерезидентов.

До подписания SPA покупателю стоит получить от банка предварительную позицию: финансируется ли портфель, какие именно юниты могут быть залогом, допускается ли один кредит на несколько объектов и какие платежи банк требует внести собственными средствами.

## Можно ли сложить несколько квартир для золотой визы

Да, стоимость одного или нескольких объектов может суммироваться до AED 2 млн, если объекты полностью принадлежат заявителю. Это позволяет использовать, например, две квартиры по AED 1 млн или несколько объектов иной стоимости, оформленных на одного человека. Общие условия и пакет документов приведены в [общем гиде по золотой визе](/ru/kak-poluchit-zolotuyu-vizu-dubaya-v-2026-godu-i-oformit-vnzh-oae-na-10-let/).

ICP допускает недвижимость, профинансированную кредитом одобренного местного банка, а также один или несколько off-plan-юнитов общей стоимостью от AED 2 млн у одобренной компании. Страница DLD для инвестора указывает 10-летнюю визу, государственный сбор AED 9 884,75 и ориентир по обработке 7–10 рабочих дней; при ипотеке требуется письмо банка с суммой оплаченного и остатка.

При этом FAQ DLD содержит иную формулировку: пятилетняя резидентность при объекте дороже AED 2 млн, полностью оплаченном и без ипотеки. Страницы расходятся по сроку визы и допустимости ипотеки. До подачи нужно уточнять актуальное требование у DLD и GDRFA. Для off-plan также есть различие: ICP допускает такие объекты, а условия DLD по использованию Oqood вместо title deed сформулированы неясно.

## Концентрация в одном доме и управление портфелем

Покупка этажа концентрирует риск в одном проекте: одна дата сдачи, единая управляющая организация, один набор сервисных сборов и одинаковая аудитория арендаторов. Если несколько похожих квартир одновременно выходят на аренду или перепродажу, они могут конкурировать друг с другом по цене и условиям. Это не прогноз, а практическая особенность портфеля из однотипных объектов.

Сервисные сборы нужно считать по каждому юниту и закладывать на весь период владения. Они могут влиять на чистый результат от аренды и на интерес покупателя при перепродаже. Перед покупкой изучите, как формируются эти расходы, в материале [сервисные сборы и доходность](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/).

Долгосрочная аренда оформляется через Ejari по каждому договору. Регистрация Ejari стоит AED 177,75 онлайн или AED 220 в центре обслуживания. Официального правила DLD о едином «пуле аренды» для обычных freehold-квартир нет. Если планируется краткосрочная аренда, по рыночным данным отдельное разрешение требуется для каждого объекта, а номер разрешения указывается в каждом объявлении; конкретный порядок следует проверить у уполномоченного органа до запуска аренды.

Для собственника, живущего в России, управление портфелем обычно включает приём квартиры, поиск арендатора, договоры, Ejari, контроль платежей и отчётность по каждому юниту. Практическая схема дистанционного контроля описана в материале [как получать доход от аренды из-за рубежа](/ru/articles/dohod-ot-arendy-v-dubae-zhivya-v-rossii/).

## Частые вопросы

### Если беру пять квартир у застройщика, дадут скидку?

Скидка или покрытие части расходов встречаются в практике, но обязательной оптовой политики нет. Нужны письменные условия по каждому юниту, а не только общая цифра по пакету.

### Нужна ли компания, чтобы купить несколько объектов?

Нет. Физическое лицо может приобрести несколько квартир. Компания используется, когда это соответствует структуре владения, но требует отдельной проверки допустимости регистрации и налоговых последствий.

### Можно ли купить целый этаж одним договором?

Публичного правила DLD о едином SPA для пакета юнитов нет. Уточняйте у застройщика и DLD, сколько будет SPA и Oqood, а также как будет оформлен каждый объект.

### Платится ли 4% DLD один раз за весь этаж?

Нет оснований считать, что для пакета действует единый льготный сбор. Ставка 4% применяется к каждой сделке и договору; распределение оплаты между сторонами смотрите в SPA.

### Можно ли объединить несколько квартир для golden visa?

Да, при общей стоимости от AED 2 млн и полном владении заявителя. Условия по ипотеке, сроку визы и off-plan нужно подтвердить у DLD и GDRFA до подачи.

### Можно ли взять одну ипотеку на несколько квартир?

DLD предусматривает mortgage portfolio для более чем одного объекта одной записью. Одобрит ли его банк и на каких условиях, зависит от его внутренней оценки.

### Как потом продать одну квартиру из пакета?

Каждый юнит продаётся отдельно. Для off-plan требуется NOC застройщика и выполнение порога оплат по SPA; на вторичном рынке используются Form F, NOC и оформление через trustee office.

## Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-neskolkih-kvartir-etazha-v-dubae/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-neskolkih-kvartir-etazha-v-dubae.json
- English version: https://continentalclub.ae/articles/bulk-purchase-multiple-units-dubai/ (Markdown: https://continentalclub.ae/articles/bulk-purchase-multiple-units-dubai.md)

Как ссылаться: "Покупка нескольких квартир или целого этажа в Дубае: оформление, расходы, ипотека и риски — Continental Club Property, 2026-10-31, https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-neskolkih-kvartir-etazha-v-dubae/"