{
    "entity_type": "article",
    "name": "Покупка на старте продаж в Дубае: что стало с ценами 74 новостроек 2021–2024 годов по данным DLD",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-na-starte-prodazh-dubai-dld-keisy/",
    "language": "ru",
    "description": "Цена за фут² в 74 новостройках Дубая 2021–2024: старт продаж против последних 6 месяцев по реестру DLD. Рост, середина выборки и снижения.",
    "published_at": "2026-10-29T22:57:54+00:00",
    "updated_at": "2026-10-29T23:07:12+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [
        {
            "question": "Реально ли купить на старте и через пару лет продать дороже?",
            "answer": "Да, такие зарегистрированные примеры есть: у Rukan 3 медиана изменилась с 605 до 1 581 AED/фут², у Aura — с 1 082 до 2 535 AED/фут². Но у 9 из 74 проектов медиана оказалась ниже старта, поэтому рост не гарантирован."
        },
        {
            "question": "Какие запуски выросли сильнее всего по данным DLD?",
            "answer": "Наиболее высокие значения выборки у Rukan 3 — 161,5 %, Aura — 134,3 % и The Valley - Orania — 64,2 %. Это верхняя часть выборки, а её общая медиана — 10,6 %."
        },
        {
            "question": "Можно ли назвать 10,6 % доходностью инвестора?",
            "answer": "Нет. Это медиана изменения зарегистрированной цены AED/фут². Она не учитывает график платежей, расходы по покупке и продаже, сервисные сборы, налоги и фактическую цену конкретной сделки."
        },
        {
            "question": "Почему текущая цена может быть ценой готового объекта, а не off-plan?",
            "answer": "В последних шести месяцах учитывались все сделки проекта. Например, у Rukan 3 все 41 сделки в текущем окне относятся к Existing Properties, то есть к готовым объектам."
        },
        {
            "question": "Что такое Oqood в этих данных?",
            "answer": "Oqood — употребляемое название регистрации договора на стадии строительства. Реестр не разделяет первичную продажу и переуступку такого договора: обе могут быть отражены как Sell - Pre registration."
        },
        {
            "question": "Почему не брать проект, где было несколько продаж?",
            "answer": "При менее чем 30 сделках в каждом из двух окон одна или несколько операций могут заметно сдвинуть медиану. В этой статье такие малые выборки не обобщаются и не используются для сравнения."
        },
        {
            "question": "Поможет ли брокер с переводом денег и налогами?",
            "answer": "Нет. Брокер помогает подобрать объект по сделкам DLD, объяснить порядок, подготовить документы и сопровождать сделку. Банковские, налоговые и юридические вопросы рассматриваются с банком, налоговым консультантом или юристом."
        }
    ],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/articles/pokupka-na-starte-prodazh-dubai-dld-keisy.md",
    "content_md": "Сведения актуальны на октябрь 2026 года: в выборке из 74 новостроек, впервые зарегистрированных как off-plan в 2021–2024 годах, медианный рост цены составил 10,6 % за квадратный фут. У 20 проектов рост достиг 20 % и выше, у 9 медианная цена оказалась ниже стартовой. Это не означает, что покупка на старте автоматически приносит прибыль: сравнение показывает изменение зарегистрированной цены за фут², а не доход инвестора после платежей и сборов.\n\n## Что именно показывает выборка DLD\n\nДанные приведены по состоянию на 27.10.2026. Все цены указаны в AED за квадратный фут; пересчёта в другие валюты нет.\n\nВ реестре найдено 888 проектов, у которых первая off-plan сделка попала в 2021–2024 годы. Для сопоставления оставлены 74 проекта, где было не менее 30 сделок и в первые три месяца после первой записи, и в последние шесть месяцев реестра. Такой фильтр исключает единичные сделки и позволяет сравнить медианы, но одновременно смещает выборку в сторону проектов с большим числом регистраций.\n\nДата старта здесь — не официальный день запуска продаж, а дата первой off-plan записи по project_number в реестре. У проекта могли быть закрытые продажи, EOI или раннее бронирование до появления первой сделки. В другом случае первая запись могла относиться к единичной ранней продаже. Поэтому месяц старта в таблицах — ориентир по реестру, а не подтверждение даты маркетингового запуска.\n\nСтартовая цена — медиана AED/фут² по off-plan сделкам за первые три календарных месяца после первой регистрации. Цена «сейчас» — медиана AED/фут² по всем сделкам проекта с 28.04.2026 по 27.10.2026. Последнее окно включает и off-plan сделки, и готовые объекты. Реестр не отделяет продажи застройщика от переуступок договоров: обе могут быть зарегистрированы как Sell — Pre registration. На практике это означает, что в цифрах по текущему периоду могут одновременно присутствовать новые продажи и перепродажи Oqood.\n\nЭта выборка не предназначена для измерения годовой динамики всего рынка, количества сделок за 12 месяцев или изменения аренды по районам. Она отвечает на более узкий вопрос: как изменилась медианная цена квадратного фута у проектов 2021–2024 годов при сопоставлении старта и последних шести месяцев реестра. Полезно отдельно смотреть [страницы районов с ценами и сделками DLD](/ru/location/), если покупка рассматривается в конкретной локации.\n\n## Самые высокие значения выборки, не типичный результат\n\nСледующая таблица показывает 20 наиболее высоких значений роста среди 74 сопоставимых проектов. Это не типичный итог покупки на старте: медиана по всей выборке составляет 10,6 %, а топ-20 — только верхняя часть распределения. Порядок строк отражает изменение медианной цены за фут², а не оценку районов, домов или застройщиков.\n\n| Проект | Район DLD | Месяц старта | Старт, AED/фут² | Сейчас, AED/фут² | Рост | Сделок старт / сейчас | Массовый тип спален |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Rukan 3 | Wadi Al Safa 7 | 2021-03 | 605 | 1 581 | 161,5 % | 113 / 41 | 1 B/R: +139 % |\n| Aura | Al Hebiah Fourth | 2021-07 | 1 082 | 2 535 | 134,3 % | 286 / 35 | 4 B/R: +127 % |\n| The Valley — Orania | Al Yufrah 1 | 2022-07 | 830 | 1 363 | 64,2 % | 288 / 36 | 3 B/R: +68 % |\n| Mudon Al Ranim 4 | Al Hebiah Sixth | 2023-05 | 1 131 | 1 749 | 54,6 % | 106 / 32 | 3 B/R: +56 % |\n| Bianca | Wadi Al Safa 2 | 2023-05 | 836 | 1 281 | 53,2 % | 96 / 33 | 2 B/R: +53 % |\n| The Valley — Elora | Al Yufrah 1 | 2023-02 | 1 109 | 1 672 | 50,8 % | 328 / 56 | 3 B/R: +54 % |\n| SERENIA LIVING | Palm Jumeirah | 2022-09 | 3 028 | 4 513 | 49,0 % | 216 / 35 | 2 B/R: +52 % |\n| TORINO BY ORO24 | Al Barshaa South Third | 2022-06 | 1 135 | 1 660 | 46,2 % | 331 / 44 | Studio: +44 % |\n| Mudon Al Ranim 6 | Al Hebiah Sixth | 2023-09 | 1 230 | 1 770 | 43,9 % | 240 / 49 | 3 B/R: +39 % |\n| Peninsula Two | Business Bay | 2022-01 | 1 798 | 2 562 | 42,5 % | 284 / 39 | Studio: +54 % |\n| Mudon Al Ranim 5 | Al Hebiah Sixth | 2023-06 | 1 298 | 1 804 | 39,0 % | 170 / 42 | 3 B/R: +39 % |\n| The Hamilton | Al Yelayiss 2 | 2023-08 | 1 065 | 1 358 | 27,5 % | 213 / 41 | 2 B/R: +33 % |\n| SKYZ By Danube | Al Barshaa South Third | 2022-01 | 1 193 | 1 502 | 25,9 % | 286 / 50 | Studio: +24 % |\n| Regalia | Business Bay | 2021-10 | 1 399 | 1 751 | 25,1 % | 719 / 78 | 1 B/R: +26 % |\n| TRIA BY DEYAAR | Nadd Hessa | 2022-10 | 1 069 | 1 323 | 23,8 % | 169 / 31 | Studio: +18 % |\n| THE MAYFAIR | Al Yelayiss 2 | 2023-08 | 1 077 | 1 333 | 23,8 % | 211 / 43 | 1 B/R: +16 % |\n| Arabian Ranches lll — Raya | Wadi Al Safa 5 | 2022-11 | 1 265 | 1 563 | 23,5 % | 206 / 40 | 3 B/R: +50 % |\n| Palace Residences — North | Al Khairan First | 2023-03 | 2 108 | 2 595 | 23,1 % | 296 / 36 | 2 B/R: +25 % |\n| Peninsula Three | Business Bay | 2022-07 | 2 118 | 2 607 | 23,1 % | 519 / 76 | 1 B/R: +22 % |\n| Hills Park | Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 2022-09 | 1 799 | 2 206 | 22,7 % | 395 / 38 | 1 B/R: +22 % |\n\nИз 20 строк таблицы в 18 последние сделки состоят только из готовых объектов (в 14 строках — полностью) либо преимущественно из них. Поэтому эти проценты нельзя трактовать как результат перепродажи договора до сдачи. В Rukan 3, Aura, The Valley — Orania и ряде других проектов текущая медиана отражает вторичный рынок завершённых объектов.\n\n## Крупные проекты с умеренным ростом и проекты со снижением\n\nИстории со значительным изменением цены существуют, но рядом с ними находятся проекты с более умеренным результатом. Ниже пять проектов с ростом от 3 % до 15 %, выбранные по наибольшему числу сделок в двух окнах среди проектов вне топ-20. Сортировка здесь — только порядок по числу сделок, а не оценка проектов.\n\n| Проект | Старт, AED/фут² | Сейчас, AED/фут² | Рост | Сделок старт / сейчас | Массовый тип |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| AZIZI VENICE 14 | 1 585 | 1 652 | 4,3 % | 162 / 1 888 | Studio: +5 % |\n| SOBHA ONE | 2 150 | 2 285 | 6,3 % | 1 849 / 94 | 1 B/R: +4 % |\n| Sobha Creek Vistas Heights | 2 003 | 2 076 | 3,6 % | 1 075 / 59 | 1 B/R: +1 % |\n| Sobha Hartland — The Crest | 1 925 | 2 130 | 10,7 % | 879 / 65 | 1 B/R: +11 % |\n| Binghatti Skyrise | 2 293 | 2 403 | 4,8 % | 734 / 35 | Studio: +2 % |\n\nВ девяти проектах из 74 медиана цены за фут² ниже стартовой. Правила «купленное на старте потом всегда стоит дороже» по этой выборке нет. Порядок строк в таблице ниже — по величине изменения, это не оценка проектов.\n\n| Район DLD | AED/фут²: старт → сейчас | Изменение | Сделок старт / сейчас |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Wadi Al Safa 5 | 1 502 → 1 343 | -10,6 % | 200 / 54 |\n| Wadi Al Safa 5 | 1 580 → 1 447 | -8,5 % | 43 / 41 |\n| Madinat Al Mataar | 1 834 → 1 709 | -6,8 % | 61 / 233 |\n| Business Bay | 2 348 → 2 229 | -5,0 % | 247 / 69 |\n| Business Bay | 2 744 → 2 625 | -4,3 % | 138 / 46 |\n| Madinat Dubai Almelaheyah | 2 748 → 2 656 | -3,4 % | 493 / 37 |\n| Al Barsha South Fourth | 1 462 → 1 425 | -2,5 % | 173 / 31 |\n| Al Khairan First | 2 304 → 2 281 | -1,0 % | 82 / 61 |\n| Zaabeel First | 2 660 → 2 653 | -0,3 % | 1 636 / 47 |\n\n## Почему одна медиана не равна цене вашей квартиры\n\nВнутри одного проекта студии, квартиры с одной спальней, 2 B/R и 3 B/R могут продаваться по разной цене за фут². Если в первом окне преобладали студии, а в последнем — более крупные лоты, общая медиана изменится даже без одинаковой динамики каждого типа. Поэтому в основных таблицах добавлена колонка по самому массовому типу спален, если в обоих окнах было не менее 10 сделок.\n\nНапример, в Regalia в первые три месяца было 719 off-plan сделок. Медиана всего проекта составила 1 399 AED/фут², а у 1 B/R — 1 386 AED/фут² при 448 сделках. У Studio медиана была 1 525 AED/фут² при 146 сделках. В Peninsula Three общая стартовая медиана составляла 2 118 AED/фут², но Studio — 2 222 AED/фут², а 1 B/R — 2 078 AED/фут².\n\nУ The Valley — Elora медиана по проекту на старте равнялась 1 109 AED/фут². Для 3 B/R она была 1 123 AED/фут², для 4 B/R — 810 AED/фут². В реестре нельзя проверить, связано ли это с тем, что у части сделок площадь включает участок: такая детализация отсутствует.\n\nВ записях сделок нет сопоставимого поля этажа или вида. Поэтому нельзя честно сказать, что разница между минимумом и максимумом возникла из-за этажа, ориентации или планировки. Реестр позволяет сравнить район, проект, тип, число спален, площадь и зарегистрированную цену, но не все характеристики конкретного лота.\n\n## Что проверить перед бронированием и оплатой\n\nПокупка на старте обычно начинается с резервирования и EOI. Условия возврата зависят от документа бронирования, причины отказа и действий сторон; до перевода денег полезно прочитать условия [возврата EOI и депозита](/ru/articles/vozvrat-eoi-i-depozita-v-dubae/). Не следует считать EOI универсально возвратным или невозвратным без проверки конкретного документа.\n\nДля off-plan сделки нужно проверить, как оформляется регистрация договора и какие платежи предусмотрены графиком. Oqood обычно называют регистрацию прав по договору на стадии строительства; реестр сделок при этом может содержать запись Sell — Pre registration. Применение правил к конкретному договору, документам покупателя и статусу проекта должен оценивать юрист, если требуется юридическое заключение.\n\nОплата покупателем должна идти предусмотренным договором способом — на эскроу-счёт проекта. Брокер не принимает деньги клиентов, не обменивает валюту, не открывает банковские счета и не выдаёт кредиты. Вопросы происхождения средств, банковских требований, налогов в стране резидентства и деклараций требуют консультации банка, налогового консультанта или юриста.\n\nОтдельно проверяют график строительства, условия переуступки, порядок оплаты после передачи объекта и документы проекта. Материал о [рисках покупки off-plan, эскроу и задержках](/ru/articles/riski-pokupki-off-plan-v-dubae/) помогает составить список вопросов до подписания. При выборе можно сопоставить зарегистрированные сделки и названия юридических лиц на [страницах застройщиков с проектами и сделками](/ru/developers/), не подменяя такую проверку юридической экспертизой.\n\nЕсли рассматривается post-handover, сначала нужно прочитать [условия планов рассрочки застройщиков](/ru/kvartira-v-dubae-v-rassrochku/). Рассрочка меняет момент и объём платежей, поэтому рост цены за фут² не показывает, сколько собственных средств было внесено и каков финансовый результат покупателя.\n\n## Цена на старте, перепродажа и аренда — разные расчёты\n\nРазница между 1 399 и 1 751 AED/фут² в Regalia — это изменение медиан по двум периодам, а не сумма, которую получил владелец. У конкретного покупателя могла быть другая площадь, иной тип квартиры, другой график платежей и отличающаяся цена переуступки. Часть владельцев могла вообще не продавать объект.\n\nРост цены готового дома после сдачи также не равен доходности. В расчёте покупателя остаются платежи по графику, расходы по сделке, сервисные сборы, возможные расходы на меблировку и период без аренды. При аренде валовая доходность — это соотношение арендного дохода и цены до сборов; она должна считаться по независимым выборкам продаж и аренды. Для оценки чистого результата нужен отдельный расчёт: [как оценить чистую доходность недвижимости](/ru/articles/kak-najti-kvartiru-s-vysokim-roi-v-dubae/).\n\nПокупателю, который сомневается, разумнее формулировать задачу не как «какой запуск даст рост», а как диапазон цены, допустимый срок владения, тип объекта и готовность выполнять платёжный график. Сравнивать стоит близкие по цене и типу объекты: сравнение студии с 3 B/R или квартиры с таунхаусом может дать формально красивую, но бесполезную цифру.\n\nЧитайте также: [EOI и бронь до старта продаж: как распределяют лучшие квартиры](/ru/articles/eoi-i-bron-do-starta-prodazh-dubai/).\n\n## Частые вопросы\n\n### Реально ли купить на старте и через пару лет продать дороже?\n\nДа, такие зарегистрированные примеры есть: у Rukan 3 медиана изменилась с 605 до 1 581 AED/фут², у Aura — с 1 082 до 2 535 AED/фут². Но у 9 из 74 проектов медиана оказалась ниже старта, поэтому рост не гарантирован.\n\n### Какие запуски выросли сильнее всего по данным DLD?\n\nНаиболее высокие значения выборки у Rukan 3 — 161,5 %, Aura — 134,3 % и The Valley — Orania — 64,2 %. Это верхняя часть выборки, а её общая медиана — 10,6 %.\n\n### Можно ли назвать 10,6 % доходностью инвестора?\n\nНет. Это медиана изменения зарегистрированной цены AED/фут². Она не учитывает график платежей, расходы по покупке и продаже, сервисные сборы, налоги и фактическую цену конкретной сделки.\n\n### Почему текущая цена может быть ценой готового объекта, а не off-plan?\n\nВ последних шести месяцах учитывались все сделки проекта. Например, у Rukan 3 все 41 сделки в текущем окне относятся к Existing Properties, то есть к готовым объектам.\n\n### Что такое Oqood в этих данных?\n\nOqood — употребляемое название регистрации договора на стадии строительства. Реестр не разделяет первичную продажу и переуступку такого договора: обе могут быть отражены как Sell — Pre registration.\n\n### Почему не брать проект, где было несколько продаж?\n\nПри менее чем 30 сделках в каждом из двух окон одна или несколько операций могут заметно сдвинуть медиану. В этой статье такие малые выборки не обобщаются и не используются для сравнения.\n\n### Поможет ли брокер с переводом денег и налогами?\n\nНет. Брокер помогает подобрать объект по сделкам DLD, объяснить порядок, подготовить документы и сопровождать сделку. Банковские, налоговые и юридические вопросы рассматриваются с банком, налоговым консультантом или юристом.\n\n## Обсудить покупку в Дубае\n\nЕсли вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/articles/buying-at-launch-dubai-dld-cases/",
            "md": "https://continentalclub.ae/articles/buying-at-launch-dubai-dld-cases.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/articles/buying-at-launch-dubai-dld-cases.json"
        }
    }
}