{
    "entity_type": "article",
    "name": "Офисы в Дубае: купить и арендовать — цены, районы, аренда и доходность по данным DLD",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/articles/ofisy-v-dubae-kupit-i-arendovat-dld/",
    "language": "ru",
    "description": "Офисы в Дубае по данным DLD за 12 месяцев: сделки, цены за фут² для готовых и off-plan, районы, аренда настоящих офисов и flexi-desk, доходность.",
    "published_at": "2026-10-29T23:37:37+00:00",
    "updated_at": "2026-10-29T23:37:38+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [
        {
            "question": "Сколько стоит купить офис в Дубае?",
            "answer": "За 12 месяцев медианная цена всех офисных сделок составила 2 323 909 AED. У готовых офисов медиана — 1 988 696 AED, но конкретная цена зависит от площади, статуса объекта и здания."
        },
        {
            "question": "Сколько стоит офис в Business Bay?",
            "answer": "В Business Bay зарегистрировано 1 440 сделок с медианной ценой 3,2 млн AED и 40 308 AED/м². В этой выборке 51,2% составили off-plan-сделки."
        },
        {
            "question": "Сколько стоит аренда настоящего офиса, а не flexi-desk?",
            "answer": "Для договоров от 30 000 AED в год и площадью от 30 м² медианная аренда по городу составила 95 000 AED в год, или 1 079 AED/м²."
        },
        {
            "question": "Почему в Ejari часто встречается аренда 15 000 AED в год?",
            "answer": "74% офисных договоров имеют сумму до 20 000 AED в год. Это главным образом гибкие столы (flexi-desk), виртуальные офисы и регистрации под лицензию, а не обычные офисы."
        },
        {
            "question": "Где было больше всего продаж офисов?",
            "answer": "Больше всего сделок зарегистрировано в Business Bay — 1 440. Далее идут Al Thanyah Fifth — 732 и Al Safouh First — 554. Этот порядок отражает число регистраций, а не рейтинг районов."
        },
        {
            "question": "Какая валовая доходность офиса?",
            "answer": "По городу соотношение медианной аренды «настоящих офисов» и цены готовых офисов составляет около 5,6% до расходов. В Business Bay и Al Thanyah Fifth расчёт по независимым выборкам даёт 7,1%, но это не доходность конкретного объекта."
        },
        {
            "question": "Можно ли сравнить цену off-plan с текущей арендой?",
            "answer": "Корректно — нет. Off-plan стоит медианно 32 708 AED/м², а это цена будущего объекта по договору; для расчёта валовой доходности использованы только готовые продажи."
        }
    ],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/articles/ofisy-v-dubae-kupit-i-arendovat-dld.md",
    "content_md": "Последняя дата в реестре сделок Dubai Land Department — 28.10.2026. За 12 месяцев (29.10.2025 — 28.10.2026) в Дубае зарегистрировано 5 204 продажи офисов, медианная цена составила 2 323 909 AED. Готовые офисы стоили медианно 19 380 AED/м², off-plan — 32 708 AED/м²: это разные сегменты, и общую цифру для них читать нельзя. Большинство офисных договоров аренды в реестре Ejari — гибкие столы (flexi-desk) и регистрации под лицензию; в срезе «настоящих офисов» (от 30 000 AED в год и от 30 м²) медиана составила 95 000 AED в год при площади 93,1 м². Все суммы приведены в AED.\n\n## Что покупают на рынке офисов Дубая\n\nОфис можно купить для собственной компании, под будущую сдачу в аренду или как объект, который пока находится на стадии строительства. Реестр показывает только состоявшиеся сделки и договоры, поэтому он не отвечает, какой офис «лучше», но позволяет увидеть, что фактически покупали и по какой медианной цене.\n\nЗа 12 месяцев с 29.10.2025 по 28.10.2026 зарегистрировано 5 204 продажи офисных юнитов. Медианная площадь — 97,8 м², медианная цена — 24 993 AED/м², или 2 322 AED/фут². Эти цифры включают готовые помещения и объекты off-plan. Для общего контекста коммерческого рынка можно посмотреть [обзор коммерческой недвижимости в Дубае для инвесторов](/ru/kommercheskaya-nedvizhimost-v-dubae-chto-pokupayut-investory-i-kak-rabotaet-rynok/).\n\n2026 год неполный: в таблицах за год учтены сделки до 28.10.2026 включительно. В последние дни октября в реестре было от 18 до 30 офисных сделок в сутки, то есть последний день записан полностью. Цифры 2026 года нельзя переносить на весь год, а прогноза цен и аренды они не дают.\n\n## Продажи офисов по годам: почему общую медиану нужно читать осторожно\n\n| Год | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | AED/фут² | Медиана площади, м² | Off-plan |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| 2021 | 1 726 | 740 327 | 7 695 | 715 | 104,5 | 0,1% |\n| 2022 | 2 197 | 840 000 | 8 988 | 835 | 102,4 | 1,0% |\n| 2023 | 2 771 | 1 010 000 | 10 798 | 1 003 | 102,7 | 4,2% |\n| 2024 | 2 953 | 1 317 000 | 13 863 | 1 288 | 102,2 | 6,0% |\n| 2025 | 4 575 | 1 793 350 | 18 353 | 1 705 | 101,8 | 31,2% |\n| 2026, до 28.10 | 4 075 | 2 418 000 | 25 944 | 2 410 | 97,8 | 64,6% |\n\nС 2021 по 2025 год медиана цены квадратного метра выросла с 7 695 до 18 353 AED/м². Однако это не означает, что готовые офисы подорожали в такой же пропорции: рост медианы частично объясняется изменением состава сделок. Доля off-plan выросла с 0,1% в 2021 году до 64,6% в 2026 году, а медиана off-plan за фут² (3 039 AED) на 69% выше, чем у готовых (1 800 AED). Сравнение 2021 и 2026 годов по общей медиане завышает рост цены готового офиса.\n\n| Тип офиса, 29.10.2025–28.10.2026 | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | AED/фут² | Медиана площади, м² |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Готовый | 2 005 | 1 988 696 | 19 380 | 1 800 | 104,8 |\n| Off-plan | 3 199 | — | 32 708 | 3 039 | — |\n| Все офисы | 5 204 | 2 323 909 | 24 993 | 2 322 | 97,8 |\n\nOff-plan в реестре включает сделки с предварительной регистрацией (Sell — Pre registration). Цена off-plan — это цена будущего офиса по договору с застройщиком, а не отделанного помещения. Сопоставлять её с текущей арендой готового помещения напрямую нельзя.\n\nВ марте 2026 года зарегистрировано 275 офисных сделок, в мае — 249, в сентябре — 428, в октябре до 28 числа — 387. Эти месячные значения отражают число регистраций, а не спрос на конкретное здание; прогноза из них делать нельзя.\n\n## Районы с наибольшим числом сделок\n\nНиже районы расположены по числу сделок, а не по качеству, статусу, удобству или перспективе. Цены и сделки по районам можно сверить на [страницах районов с ценами и сделками DLD](/ru/location/). В девяти из 15 районов доля off-plan составляет от 88% до 100%, поэтому цена района часто является ценой одного или нескольких новых проектов.\n\n| Район | Сделок | Медиана цены, AED | AED/м² | Off-plan |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Business Bay | 1 440 | 3 200 000 | 40 308 | 51,2% |\n| Al Thanyah Fifth | 732 | 2 024 496 | 17 931 | 2,9% |\n| Al Safouh First | 554 | 2 311 390 | 44 489 | 100% |\n| Jabal Ali Industrial Second | 482 | 1 754 526 | 21 466 | 100% |\n| Al Hebiah Fourth | 235 | 938 840 | 25 614 | 95,7% |\n| Al Barsha South Fourth | 167 | 2 009 999 | 19 770 | 76,0% |\n| Al Thanyah First | 150 | 2 744 615 | 20 669 | 8,7% |\n| Wadi Al Safa 3 | 148 | 1 786 898 | 18 388 | 100% |\n| Al Hebiah First | 134 | 5 085 562 | 22 637 | 89,6% |\n| Al Warsan First | 131 | 1 732 000 | 15 894 | 88,5% |\n| Al Barshaa South Third | 115 | 1 838 095 | 15 485 | 51,3% |\n| Madinat Dubai Almelaheyah | 115 | 10 507 000 | 39 946 | 100% |\n| Burj Khalifa | 96 | 2 275 000 | 21 108 | 0% |\n| Bukadra | 87 | 4 230 761 | 34 171 | 100% |\n| Wadi Al Safa 5 | 82 | 1 607 704 | 15 561 | 100% |\n\nВ [Business Bay](/ru/location/business-bay-ru/) зарегистрировано 1 440 сделок — 27,7% всех офисных продаж за 12 месяцев. Медиана составляет 3,2 млн AED и 40 308 AED/м². При этом 339 сделок относятся к HQ by ROVE, 153 — к Lumena Alta by Omniyat. Один проект не объясняет весь район, но заметно влияет на структуру выборки.\n\nAl Safouh First полностью сформирован 554 сделками Shahrukhz by Danube. В Al Hebiah Fourth 225 из 235 сделок относятся к ASPIRZ By Danube. Здесь цифры отражают не район в целом, а зарегистрированные продажи конкретных проектов. В Al Thanyah Fifth (JLT) доля off-plan составляет 2,9%, а в Al Thanyah First (Barsha Heights) — 8,7%: в этих районах в выборке преобладают готовые офисы.\n\n## Какие здания и бюджеты встречались в сделках\n\n| Здание или проект | Район | Сделок | Медиана цены, AED | AED/фут² | Off-plan |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Shahrukhz by Danube | Al Safouh First | 554 | 2 311 390 | 4 133 | 100% |\n| HQ by ROVE | Business Bay | 339 | 3 196 680 | 4 674 | 100% |\n| ASPIRZ By Danube | Al Hebiah Fourth | 225 | 941 780 | 2 385 | 100% |\n| RAW DISTRICT BY IMTIAZ CR — BUILDING D | Jabal Ali Industrial Second | 165 | 1 784 539 | 2 121 | 100% |\n| RAW DISTRICT 2 BY IMTIAZ — OFFICES | Jabal Ali Industrial Second | 162 | 1 838 334 | 2 118 | 100% |\n| Samana Business Hub | Jabal Ali Industrial Second | 155 | 1 597 665 | 1 920 | 100% |\n| Lumena Alta by Omniyat | Business Bay | 153 | 23 015 000 | 6 120 | 100% |\n| burj capital | Business Bay | 121 | 3 693 492 | 3 598 | 100% |\n| 31 Above By Beyond | Madinat Dubai Almelaheyah | 115 | 10 507 000 | 3 711 | 100% |\n| Samana Barari Avenue | Wadi Al Safa 3 | 108 | 1 855 120 | 1 787 | 100% |\n| Lumena by Omniyat | Business Bay | 100 | 28 508 686 | 5 806 | 100% |\n| Tomorrow Commercial Tower | Al Warsan First | 92 | 1 826 515 | 1 500 | 100% |\n| AHS Tower | Trade Center Second | 78 | 23 851 300 | 4 772 | 100% |\n| O1NE District — Dawn | Al Hebiah First | 67 | 5 990 000 | 2 559 | 100% |\n| Tamani Arts Office | Business Bay | 66 | 804 527 | 2 094 | 0% |\n\nТоп-15 зданий и проектов дал 2 500 сделок, или 48% всей выборки. Первые 14 позиций — off-plan. Tamani Arts Office — единственное готовое здание в этой таблице. Поэтому общую медиану нельзя считать ценой типичного готового офиса.\n\n| Бюджет сделки | Сделок | Доля | Медиана цены, AED |\n| --- | --- | --- | --- |\n| До 1 млн AED | 494 | 9,5% | 823 765 |\n| 1–2 млн AED | 1 596 | 30,7% | 1 610 500 |\n| 2–5 млн AED | 2 040 | 39,2% | 2 816 750 |\n| 5–10 млн AED | 503 | 9,7% | 6 876 000 |\n| Более 10 млн AED | 571 | 11,0% | 19 151 055 |\n\nСамая частая корзина — от 2 до 5 млн AED: 2 040 сделок. Границы применяются так: сумма ровно 1 млн AED входит в диапазон 1–2 млн AED. В корзинах смешаны готовые помещения и off-plan, поэтому перед сравнением объектов нужно отдельно проверить статус регистрации, предполагаемую дату готовности и порядок платежей по договору.\n\n## Аренда офиса: почему Ejari часто показывает 15 000 AED\n\nЗа тот же период зарегистрировано 256 270 договоров Ejari на один офисный объект после фильтрации по годовой сумме. Из них 212 833 новых договора и 43 437 продлений. Причину того, что новых договоров примерно в пять раз больше, реестр не показывает; кроме того, многие арендаторы продлевают договор без новой регистрации, поэтому продления занижены.\n\n74% договоров имеют годовую сумму не выше 20 000 AED. Медиана по всей выборке — 18 000 AED в год. Это гибкие столы (flexi-desk), виртуальные офисы, коворкинги и регистрации под лицензию с минимальным тарифом около 15 000 AED. Для обычного офиса эта медиана не подходит.\n\nДля среза «настоящий офис» применены два условия: годовая аренда от 30 000 AED и площадь от 30 м². В выборку вошло 40 396 договоров. Медианная аренда — 95 000 AED в год, медианная площадь — 93,1 м², медианная ставка — 1 079 AED/м² в год, или 100 AED/фут². Для новых договоров ставка составила 1 256 AED/м², для продлений — 1 017 AED/м².\n\nПлощадь указана только в 80 720 договорах, то есть в 31% от 256 270; у остальных её нет, поэтому ставку за метр нельзя считать ценой аренды всех офисов города. Ejari регистрирует договор, а не фактически уплаченную сумму, и не отделяет субаренду. Площадь в реестре — чаще всего полезная, но иногда с долей общих зон.\n\nРайоны в таблице ниже расположены в том же порядке, что и в таблице продаж (по числу сделок).\n\n| Район | Договоров | Медиана аренды в год, AED | Договоров с площадью | AED/м² | AED/фут² |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Business Bay | 24 532 | 16 000 | 6 508 | 1 582 | 147 |\n| Al Thanyah Fifth | 3 799 | 126 000 | 3 692 | 1 270 | 118 |\n| Al Safouh First | 128 | 125 786 | 92 | 1 713 | 159 |\n| Al Barsha South Fourth | 331 | 114 660 | 300 | 1 007 | 94 |\n| Al Thanyah First | 1 913 | 110 400 | 1 216 | 1 292 | 120 |\n| Wadi Al Safa 3 | 61 | 60 480 | 43 | 328 | 31 |\n| Al Barshaa South Third | 334 | 66 765 | 334 | 1 151 | 107 |\n| Burj Khalifa | 1 688 | 15 000 | 194 | 2 284 | 212 |\n\nВ Business Bay медианная годовая сумма по всем договорам равна 16 000 AED, но среди договоров с указанной площадью медианная аренда составляет 125 000 AED при медианной площади 92,1 м². Это наглядно показывает разницу между flexi-desk и самостоятельным офисом.\n\nДля Jabal Ali Industrial Second есть только 8 договоров аренды с площадью, для Wadi Al Safa 5 — 16, для Wadi Al Safa 3 — 43: выборки слишком малы для сопоставления с продажей. В Bukadra договоров аренды в этом окне нет.\n\n## Валовая доходность: что можно и нельзя считать\n\nДоходность посчитана как отношение медианной годовой аренды за м² (договоры с указанной площадью) к медианной цене готового офиса за м² в том же районе; показаны районы, где и в аренде, и в готовых продажах не менее 30 записей. Это две независимые выборки, а не доходность конкретного помещения: состав по площади, этажу, отделке и возрасту зданий в них разный. Реестр не различает отделку (fitted или shell & core), этаж, вид, класс здания, наличие арендатора, планировку и парковку. Продажи off-plan в расчёт не входят: цена будущего объекта несопоставима с текущей арендой. Районы расположены по числу готовых сделок.\n\n| Район | Готовых продаж | Цена готового офиса, AED/м² | Договоров аренды с площадью | Аренда, AED/м²/год | Валовая доходность |\n| --- | --- | --- | --- | --- | --- |\n| Al Thanyah Fifth | 711 | 17 761 | 3 692 | 1 270 | 7,1% |\n| Business Bay | 703 | 22 399 | 6 508 | 1 582 | 7,1% |\n| Al Thanyah First | 137 | 20 452 | 1 216 | 1 292 | 6,3% |\n| Nadd Hessa | 73 | 11 654 | 1 156 | 941 | 8,1% |\n| Al Barshaa South Third | 56 | 12 260 | 334 | 1 151 | 9,4% |\n| Al Barsha South Fourth | 40 | 16 603 | 300 | 1 007 | 6,1% |\n\nПо городу готовые офисы имеют медианную цену 19 380 AED/м². Для «настоящих офисов» медианная аренда составляет 1 079 AED/м² в год, что даёт около 5,6% валовой доходности до расходов. Если брать все договоры с указанной площадью, получается около 4,2%.\n\nЗначения от 10% и выше мы не приводим как результат: это, вероятно, артефакты несопоставимых выборок (причина не проверялась). Валовая доходность посчитана до сервисных сборов, простоев и других расходов. Для расчёта после расходов нужен отдельный разбор объекта; принципы такого расчёта описаны в материале про [честный расчёт чистой доходности](/ru/articles/kak-najti-kvartiru-s-vysokim-roi-v-dubae/) и в объяснении, как [сервисные сборы влияют на доходность недвижимости](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/).\n\n## Купить или арендовать офис\n\nПокупка означает, что нужно сопоставить цену самого юнита, статус готовности, условия договора, зарегистрированные продажи аналогичных площадей и будущие расходы на содержание. Для готового офиса в текущем окне медианная цена составляет 1 988 696 AED; это не обязательный бюджет, а медиана 2 005 зарегистрированных сделок.\n\nАренда позволяет выбрать площадь без покупки актива. Для физического офиса ориентир по отобранной выборке — 95 000 AED в год, но по районам и составу помещений ставки различаются. Планировка, отделка, парковка и правила здания в реестрах не отражены и проверяются при просмотре конкретного помещения.\n\nПри покупке оплачивать средства следует только по предусмотренной процедуре: через эскроу-счёт застройщика для off-plan либо через trustee office при соответствующей сделке. Брокер может объяснить порядок, проверить данные сделки, помочь собрать документы и сопроводить регистрацию, но не принимает и не переводит деньги клиентов, не открывает счета, не выдаёт кредиты и не даёт налоговых или юридических заключений. Налоговые последствия и текст договора при необходимости проверяет профильный консультант или юрист.\n\nСуммы сборов и порядок их расчёта зависят от типа сделки и конкретного оформления. Для предварительного расчёта расходов перед покупкой можно использовать [калькулятор расходов при покупке в Дубае](/ru/kalkulyator-rashodov-pri-pokupke-v-dubae/), а окончательные платежи следует подтверждать в trustee office или у застройщика до подписания документов.\n\n## Магазины и ритейл\n\nМагазины не включены в офисную статистику. За 12 месяцев зарегистрировано 1 666 продаж магазинов (Shop): медианная цена — 2 808 996 AED, медианная площадь — 82,6 м², цена — 32 187 AED/м², или 2 990 AED/фут². Доля off-plan составила 58,8%. По отношению к офисам магазины были примерно на 29% дороже за метр. За тот же период зарегистрировано 58 471 договор аренды магазинов, медианная годовая сумма — 77 000 AED; районный разрез для них здесь не рассчитывался.\n\n## Частые вопросы\n\n### Сколько стоит купить офис в Дубае?\n\nЗа 12 месяцев медианная цена всех офисных сделок составила 2 323 909 AED. У готовых офисов медиана — 1 988 696 AED, но конкретная цена зависит от площади, статуса объекта и здания.\n\n### Сколько стоит офис в Business Bay?\n\nВ Business Bay зарегистрировано 1 440 сделок с медианной ценой 3,2 млн AED и 40 308 AED/м². В этой выборке 51,2% составили off-plan-сделки.\n\n### Сколько стоит аренда настоящего офиса, а не flexi-desk?\n\nДля договоров от 30 000 AED в год и площадью от 30 м² медианная аренда по городу составила 95 000 AED в год, или 1 079 AED/м².\n\n### Почему в Ejari часто встречается аренда 15 000 AED в год?\n\n74% офисных договоров имеют сумму до 20 000 AED в год. Это главным образом гибкие столы (flexi-desk), виртуальные офисы и регистрации под лицензию, а не обычные офисы.\n\n### Где было больше всего продаж офисов?\n\nБольше всего сделок зарегистрировано в Business Bay — 1 440. Далее идут Al Thanyah Fifth — 732 и Al Safouh First — 554. Этот порядок отражает число регистраций, а не рейтинг районов.\n\n### Какая валовая доходность офиса?\n\nПо городу соотношение медианной аренды «настоящих офисов» и цены готовых офисов составляет около 5,6% до расходов. В Business Bay и Al Thanyah Fifth расчёт по независимым выборкам даёт 7,1%, но это не доходность конкретного объекта.\n\n### Можно ли сравнить цену off-plan с текущей арендой?\n\nКорректно — нет. Off-plan стоит медианно 32 708 AED/м², а это цена будущего объекта по договору; для расчёта валовой доходности использованы только готовые продажи.\n\n## Обсудить покупку в Дубае\n\nЕсли вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/articles/offices-dubai-buy-rent-dld-data/",
            "md": "https://continentalclub.ae/articles/offices-dubai-buy-rent-dld-data.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/articles/offices-dubai-buy-rent-dld-data.json"
        }
    }
}