{
    "entity_type": "article",
    "name": "Налоги для россиянина с квартирой в Дубае: аренда, продажа, счета и валютный контроль",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/articles/nalogi-rossiyanina-nedvizhimost-dubai/",
    "language": "ru",
    "description": "Что платит в РФ и ОАЭ владелец квартиры в Дубае: НДФЛ с аренды и продажи, СИДН с 2026, уведомление о счёте, отчёт о движении средств, штрафы. Памятка на октябрь 2026.",
    "published_at": "2026-10-27T12:06:54+00:00",
    "updated_at": "2026-10-31T13:42:20+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [
        {
            "question": "Нужно ли платить налог в России с аренды квартиры в Дубае?",
            "answer": "Да, если вы налоговый резидент России. Доход включается в 3-НДФЛ и облагается по ставкам от 13% до 22% в зависимости от общей суммы дохода. Нерезидент РФ такой доход в России не декларирует."
        },
        {
            "question": "Если арендные деньги остаются на счёте в ОАЭ, НДФЛ в России не возникает?",
            "answer": "Возникает, если собственник — налоговый резидент России. Место хранения денег не меняет источник и факт получения дохода."
        },
        {
            "question": "Нужно ли сообщать в ФНС о купленной квартире?",
            "answer": "Отдельной обязанности уведомлять о самой недвижимости в Дубае в действующих нормах мы не нашли. Уведомлять нужно об иностранном банковском счёте, если применяются правила для валютного резидента России."
        },
        {
            "question": "Что означает автоматический обмен данными между ОАЭ и Россией?",
            "answer": "Финансовая информация по счетам может передаваться налоговым органам в рамках международного обмена. Это не отменяет обязанность самостоятельно уведомить о счёте, подать отчёт о движении средств и задекларировать доход при наличии такой обязанности."
        },
        {
            "question": "Как считать пять лет владения квартирой в Дубае?",
            "answer": "Единого официального разъяснения для зарубежных объектов мы не нашли; на практике ориентируются на дату возникновения права собственности. Сохраните документы о регистрации права, оплате и дате перехода."
        },
        {
            "question": "Можно ли продать квартиру по доверенности и не платить налог?",
            "answer": "Доверенность передаёт полномочия представителю, но сама по себе не меняет налоговый статус собственника и правила налогообложения продажи. Форму доверенности, её легализацию и порядок расчётов нужно проверять по конкретной сделке у юриста."
        },
        {
            "question": "Emirates ID делает владельца нерезидентом России?",
            "answer": "Нет. Emirates ID или ВНЖ ОАЭ не заменяют проверку дней фактического пребывания в России. Для российского НДФЛ решающим остаётся налоговое резидентство по российским правилам."
        },
        {
            "question": "ФНС получает данные обо всех квартирах россиян в ОАЭ?",
            "answer": "По сообщению РБК от 28 октября 2026 года, речь шла о выборочных запросах к отдельным лицам, а не о массовой проверке. Механизм получения сведений публично не раскрывался."
        },
        {
            "question": "Связаны ли CRS и CARF с обменом данными о недвижимости в ОАЭ?",
            "answer": "CRS касается финансовой информации по счетам, а CARF — информации о криптоактивах. Эти рамки не являются системой обмена данными реестра недвижимости."
        }
    ],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/articles/nalogi-rossiyanina-nedvizhimost-dubai.md",
    "content_md": "Сведения актуальны на октябрь 2026 года. В Дубае для частного собственника обычной квартиры нет ежегодного налога на недвижимость, налога на доход физлица от долгосрочной аренды и налога на прирост стоимости при продаже, но при покупке действует сбор DLD 4%. Для налогового резидента России доход от аренды и, при определённых условиях, от продажи квартиры в Дубае облагается НДФЛ в России. Счёт в ОАЭ при проживании в России обычно нужно уведомлять в ФНС, а сведения по нему могут участвовать в международном автоматическом обмене.\n\n## Что платит собственник квартиры в Дубае\n\nПокупка квартиры в Дубае не означает, что все расходы ограничатся ценой в договоре. Главный обязательный платёж при переходе права — сбор Dubai Land Department, DLD, в размере 4% от цены объекта. Юридически он может распределяться между сторонами как 2% и 2%, однако на практике его обычно оплачивает покупатель.\n\nПри регистрации готового объекта также взимается сбор trustee office: AED 4 000 плюс VAT для сделок от AED 500 000 и AED 2 000 для объектов с меньшей стоимостью. За title deed предусмотрен сбор AED 250. Перед бронированием полезно сверить состав платежей через [калькулятор расходов при покупке в Дубае](/ru/kalkulyator-rashodov-pri-pokupke-v-dubae/): цена квартиры и сумма на регистрацию — разные величины.\n\nЕжегодного налога на недвижимость в Дубае для владельца квартиры нет. Также для физического лица обычная долгосрочная аренда квартиры не образует местный подоходный налог, а продажа не облагается отдельным налогом на прирост капитала. Это относится именно к частному владению недвижимостью, а не ко всем видам предпринимательской деятельности.\n\nУ собственника остаются обычные расходы на объект: сервисные сборы здания, коммунальные услуги, страхование при его наличии, расходы на управление и ремонт. Сервисные сборы не являются налогом: они связаны с содержанием общих зон и инфраструктуры конкретного здания. Их размер и порядок расчёта следует проверять по объекту до сделки; подробнее об этом — в материале [о сервисных сборах и доходности недвижимости в Дубае](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/).\n\nПри аренде жилья Dubai Municipality housing fee составляет 5% годовой арендной платы и, по данным рыночных источников, обычно включается в счёт DEWA помесячно. Этот сбор платит арендатор, а не собственник. Для арендатора база обычно связана с договором Ejari; в отдельных ситуациях порядок расчёта зависит от статуса проживания и применяемого индекса.\n\nРынок 2026 года не стоит описывать как рынок гарантированного роста. По данным DLD за 12 месяцев до октября 2026 года число сделок ниже на 12,7%, а медианная цена — на 7,1%, чем годом ранее. Поэтому налоговая экономия не заменяет проверку цены конкретного объекта, сервисных расходов, условий аренды и реальных сделок DLD.\n\n## Corporate Tax: когда 9% всё же может появиться\n\nКорпоративный налог ОАЭ не применяется к частному лицу только потому, что оно владеет квартирой и сдаёт её в обычную аренду без лицензии. Доход от такой недвижимости не включается в расчёт порога для Corporate Tax, даже если сумма аренды значительна.\n\nИной режим возможен, если деятельность требует лицензии или ведётся через лицензионную структуру. Пример — посуточная сдача holiday home: она требует лицензирования и не подпадает под исключение для пассивного владения недвижимостью. Для физлица Corporate Tax возникает при обороте от предпринимательской деятельности свыше AED 1 млн за календарный год. Нулевая ставка применяется к первым AED 375 000 налогооблагаемой прибыли, далее используется ставка 9%.\n\nРазница между долгосрочным договором аренды и лицензируемой посуточной деятельностью существенна. Перед запуском краткосрочной аренды нужно отдельно уточнить требования лицензирования, регистрацию объекта и налоговый режим у профильного специалиста в ОАЭ. Брокер может объяснить порядок сделки с недвижимостью, но не выдаёт налоговое или юридическое заключение.\n\nДля жилой недвижимости действует особый VAT-режим: жильё освобождено от VAT, а первая поставка нового жилого объекта в течение трёх лет после завершения строительства облагается по ставке 0%. Для коммерческой недвижимости применяется VAT 5%. Конкретная квалификация сделки зависит от назначения объекта и документов, поэтому по коммерческим помещениям требуется отдельная проверка.\n\n## Аренда квартиры: что должен сделать налоговый резидент России\n\nГражданство само по себе не определяет обязанность по НДФЛ. Ключевой вопрос — налоговое резидентство России. Физическое лицо обычно признаётся налоговым резидентом РФ при нахождении в России 183 дня и более в течение 12 следующих подряд месяцев. По итогам календарного года статус требует отдельной проверки.\n\nНалоговый резидент России декларирует доходы от аренды недвижимости в Дубае и уплачивает российский НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% — до 2,4 млн рублей, 15% — в диапазоне от 2,4 до 5 млн рублей, 18% — от 5 до 20 млн рублей, 20% — от 20 до 50 млн рублей и 22% — с суммы свыше 50 млн рублей. Повышенная ставка применяется только к превышению соответствующего порога.\n\nДекларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля. Если арендная плата поступает в дирхамах или иной валюте, рублёвую налоговую базу нужно определять по правилам российского налогового учёта. Для расчёта и подготовки декларации разумно привлечь российского налогового консультанта.\n\nВ ОАЭ при обычной частной аренде налог на доход физического лица не уплачивается. Поэтому зачесть в России фактически нечего: механизм зачёта иностранного налога уменьшает российский налог только на сумму налога, действительно уплаченную за рубежом и подтверждённую документами.\n\nЕсли человек не является налоговым резидентом России, то доход от аренды квартиры в ОАЭ является доходом от источника за пределами РФ. Российский НДФЛ с такого дохода не уплачивается, декларация 3-НДФЛ по этой причине не подаётся. Этот вывод относится к налогообложению в России и не отменяет обязанности проверять статус в стране фактического проживания.\n\n## Продажа квартиры в Дубае и российский НДФЛ\n\nВ Дубае отдельного налога на продажу квартиры для собственника нет. Но выход из инвестиции всё равно предполагает расходы: может потребоваться NOC от застройщика, закрытие ипотеки при её наличии, расчёты с брокером и регистрационные действия. Пошаговый порядок перехода права описан в материале [как продать квартиру в Дубае](/ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-dubae-poshagovaya-instrukcziya-dlya-sobstvennika/).\n\nДля налогового резидента России доход от продажи зарубежной недвижимости может облагаться НДФЛ. По доходу от продажи недвижимости применяется ставка 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы и 15% с превышения этого порога.\n\nОсвобождение от НДФЛ обычно применяется после минимального срока владения пять лет. Для отдельных оснований приобретения российское законодательство предусматривает трёхлетний срок, в том числе при наследовании, дарении от близкого родственника или договоре пожизненного содержания с иждивением. Для зарубежной квартиры срок обычно отсчитывают с даты возникновения права собственности; отдельного разъяснения Минфина или ФНС для объектов за рубежом мы не нашли. Момент подтверждают документами о регистрации права и оплате, а для off-plan его лучше уточнить у налогового консультанта.\n\nЕсли квартира продаётся раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить либо на имущественный вычет 1 млн рублей для жилья, либо на документально подтверждённые расходы на покупку. Расходы в иностранной валюте пересчитываются в рубли по курсу Банка России на дату соответствующего платежа, поэтому рублёвая база может возникнуть и при отсутствии экономической прибыли в дирхамах.\n\nНалоговый нерезидент России с продажи квартиры в ОАЭ российский НДФЛ не платит: это доход от источника за пределами РФ. Минимальный срок владения в таком случае для российского налога не нужен, поскольку самого российского налога нет. Однако статус нерезидента должен быть подтверждён фактическими днями пребывания, а не только наличием Emirates ID или визы ОАЭ.\n\n## Соглашение Россия—ОАЭ и отсутствие «двойного налога»\n\nНовое соглашение между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения подписано 17 февраля 2025 года, ратифицировано Федеральным законом № 189-ФЗ от 7 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026 года. Соглашение 2011 года о налогообложении дохода от инвестиций прекращает действие с начала применения нового.\n\nДоходы от недвижимости, включая аренду, а также доход от отчуждения недвижимости могут облагаться в государстве, где находится объект. Для квартиры в Дубае это ОАЭ. Но это правило не отменяет российский НДФЛ для налогового резидента РФ, поскольку Россия облагает его мировые доходы по своему внутреннему законодательству.\n\nНа практике здесь нет двойной уплаты одного и того же налога: в ОАЭ с обычной частной аренды и продажи квартиры налог физлица отсутствует, а в России возникает НДФЛ при наличии российского налогового резидентства. Соглашение не создаёт освобождение в России, если в ОАЭ налог фактически не был уплачен.\n\nС 1 января 2026 года ОАЭ исключены из офшорных перечней Минфина России. Это изменение может иметь значение для корпоративных структур, дивидендов и контролируемых иностранных компаний. Если объект оформляется через компанию, фонд или иную структуру, последствия нужно рассчитывать отдельно с налоговым юристом.\n\n## Счёт в ОАЭ, аренда и валютный контроль России\n\nОткрытие счёта в банке ОАЭ не запрещено, но для валютного резидента России возникают обязанности по Федеральному закону № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Практический порядок, требования банков и набор документов описаны на странице [счёт в банке ОАЭ для нерезидента](/ru/schet-v-banke-oae-dlya-nerezidenta/). Банк принимает решение об открытии самостоятельно; брокер не открывает счета и не принимает клиентские деньги.\n\nЕсли физическое лицо проводит в России более 183 дней в календарном году, об открытии, закрытии счёта или изменении его реквизитов в иностранном банке нужно уведомить ФНС в течение одного месяца. Форма утверждена приказом ФНС России № СД-7-14/349@ от 26 апреля 2024 года.\n\nОтчёт о движении средств по зарубежному счёту обычно подаётся до 1 июня следующего года. Для лиц, находившихся за пределами России более 183 дней в календарном году, предусмотрено освобождение. Для счетов в странах автоматического обмена существуют условия освобождения, связанные с остатками и оборотами до 600 000 рублей; точное применение этого исключения к конкретному счёту лучше уточнить до подачи отчётности.\n\nОАЭ входят в перечень государств для автоматического обмена финансовой информацией (приказ ФНС от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@, п. 46 приложения). В любом случае хранение денег на счёте в Дубае не отменяет российские обязанности по уведомлению, отчётности и декларированию дохода. Автоматический обмен не равен автоматическому начислению налога, но данные о счёте могут сопоставляться с декларациями и уведомлениями.\n\nЗачисление арендной платы от арендатора-нерезидента на зарубежный счёт валютного резидента России разрешено. Если арендатор сам является валютным резидентом РФ, порядок требует отдельной проверки: разъяснение о поступлениях от нерезидента на такую ситуацию не распространяется. Не следует строить расчёты на наличных платежах или на поступлениях в страну, для которой не выполнены условия валютного законодательства.\n\nЗа нарушение валютного законодательства предусмотрена административная ответственность по ст. 15.25 КоАП РФ; размер зависит от нарушения. Отсутствие уведомления о зарубежном счёте может повлечь отдельный штраф от 4 000 до 5 000 рублей. Отдельного уведомления в ФНС о самой квартире за рубежом в действующих нормах мы не нашли: уведомляют об иностранном счёте и о контролируемой иностранной компании, а доходы от аренды и продажи декларируют в 3-НДФЛ.\n\nПеревод средств на покупку требует проверки маршрута платежа, документов по сделке и требований банка. Разъяснения Банка России допускают рублёвые переводы физлица на собственные зарубежные счета без ограничений; наличную иностранную валюту можно вывозить в пределах 10 000 долларов США. Для подготовки перевода полезно заранее изучить [порядок перевода денег из России на покупку недвижимости в ОАЭ](/ru/articles/perevod-deneg-iz-rossii-v-oae-na-pokupku-nedvizhimosti/). Агентство не переводит, не обменивает и не хранит деньги покупателей: оплата по сделке направляется только в предусмотренном порядке, включая эскроу застройщика или trustee office.\n\n## Что известно о данных ФНС по сделкам в ОАЭ\n\nПо сообщению РБК от 28 октября 2026 года, ФНС начала направлять отдельным россиянам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ. Это медийное сообщение основано на словах юристов и налоговых консультантов: по их данным, запросы касались документов по сделкам, включая объекты в Дубае и Абу-Даби. РБК сообщало именно о выборочных запросах, а не о массовой проверке всех владельцев недвижимости.\n\nКак передавало РБК, ФНС не назвала источник сведений. По тому же сообщению, служба заявила, что автоматический централизованный обмен с ОАЭ данными о доходах от использования или продажи недвижимости не предусмотрен. Публичный официальный документ, описывающий механизм получения сведений о конкретных объектах и сделках, в проверенных материалах не найден.\n\nCRS относится к автоматическому обмену финансовой информацией по счетам. CARF — рамка обмена информацией о криптоактивах, дополняющая CRS; в ОАЭ первый обмен по CARF запланирован на 1 сентября 2028 года. Ни CRS, ни CARF не являются обменом данными реестра недвижимости.\n\nРоссийскому налоговому резиденту разумно хранить документы, которые могут потребоваться для пояснений ФНС:\n\n- договоры покупки и продажи;\n- подтверждения платежей и расчётов;\n- даты возникновения и прекращения права собственности;\n- сведения о задекларированных доходах;\n- уведомления об иностранных счетах и контролируемых иностранных компаниях, если они применимы.\n\n## Резидент и нерезидент РФ: краткое сравнение\n\n| Ситуация | Налоговый резидент РФ | Налоговый нерезидент РФ |\n| --- | --- | --- |\n| Аренда квартиры в Дубае | Декларирует доход в России, НДФЛ по шкале 13–22%; 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля. | Российский НДФЛ с дохода от источника за пределами РФ не уплачивает. |\n| Продажа квартиры в Дубае | НДФЛ 13% и 15% при продаже до минимального срока владения; после пяти лет обычно действует освобождение. | Российский НДФЛ с продажи объекта в ОАЭ не уплачивает. |\n| Счёт в банке ОАЭ | При нахождении в РФ более 183 дней обычно уведомляет ФНС в течение месяца и отчитывается о движении средств до 1 июня. | При нахождении за границей более 183 дней в календарном году предусмотрено освобождение от этих обязанностей. |\n\n## Частые вопросы\n\n### Нужно ли платить налог в России с аренды квартиры в Дубае?\n\nДа, если вы налоговый резидент России. Доход включается в 3-НДФЛ и облагается по ставкам от 13% до 22% в зависимости от общей суммы дохода. Нерезидент РФ такой доход в России не декларирует.\n\n### Если арендные деньги остаются на счёте в ОАЭ, НДФЛ в России не возникает?\n\nВозникает, если собственник — налоговый резидент России. Место хранения денег не меняет источник и факт получения дохода.\n\n### Нужно ли сообщать в ФНС о купленной квартире?\n\nОтдельной обязанности уведомлять о самой недвижимости в Дубае в действующих нормах мы не нашли. Уведомлять нужно об иностранном банковском счёте, если применяются правила для валютного резидента России.\n\n### Что означает автоматический обмен данными между ОАЭ и Россией?\n\nФинансовая информация по счетам может передаваться налоговым органам в рамках международного обмена. Это не отменяет обязанность самостоятельно уведомить о счёте, подать отчёт о движении средств и задекларировать доход при наличии такой обязанности.\n\n### Как считать пять лет владения квартирой в Дубае?\n\nЕдиного официального разъяснения для зарубежных объектов мы не нашли; на практике ориентируются на дату возникновения права собственности. Сохраните документы о регистрации права, оплате и дате перехода.\n\n### Можно ли продать квартиру по доверенности и не платить налог?\n\nДоверенность передаёт полномочия представителю, но сама по себе не меняет налоговый статус собственника и правила налогообложения продажи. Форму доверенности, её легализацию и порядок расчётов нужно проверять по конкретной сделке у юриста.\n\n### Emirates ID делает владельца нерезидентом России?\n\nНет. Emirates ID или ВНЖ ОАЭ не заменяют проверку дней фактического пребывания в России. Для российского НДФЛ решающим остаётся налоговое резидентство по российским правилам.\n\n### ФНС получает данные обо всех квартирах россиян в ОАЭ?\n\nПо сообщению РБК от 28 октября 2026 года, речь шла о выборочных запросах к отдельным лицам, а не о массовой проверке. Механизм получения сведений публично не раскрывался.\n\n### Связаны ли CRS и CARF с обменом данными о недвижимости в ОАЭ?\n\nCRS касается финансовой информации по счетам, а CARF — информации о криптоактивах. Эти рамки не являются системой обмена данными реестра недвижимости.\n\n## Обсудить покупку в Дубае\n\nЕсли вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/articles/taxes-russian-owner-dubai-property/",
            "md": "https://continentalclub.ae/articles/taxes-russian-owner-dubai-property.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/articles/taxes-russian-owner-dubai-property.json"
        }
    }
}