# Купить студию в Дубае по данным DLD: цены по районам, сделки, аренда и доходность в 2021–2026 годах

> Студии в Дубае по реестру DLD: сделки 2021–2026, медианы цены и AED/м² по 15 районам, ценовые пояса, аренда Ejari, валовая доходность, студия против 1 спальни, на что смотреть при покупке. Октябрь 2026.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/kupit-studiyu-v-dubae-dld/ · обновлено 2026-10-28 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Сведения на октябрь 2026 года: медианная цена студии в сделках составила 674 884 AED, но 2026 год неполный — данные приведены по 26.10.2026. За 2025 год медианная цена была выше, 709 207 AED, а число сделок — 41 796 за 2025 год и 31 816 за неполный 2026 год (полный и неполный год напрямую не сравниваем). Студии остаются заметной частью рынка квартир: 25,1% сделок с жилыми квартирами в 2025 году и 30,8% в неполном 2026 году. Купить студию дешевле 500 000 AED возможно: на такие сделки пришлось 10,7% продаж студий в 2025–2026 годах.

## Что считается студией в реестре и как посчитаны цифры

Для этой страницы студия — это жилой объект с типом Unit, значением *rooms_en* = Studio и подтипом Flat. В выборку вошли только продажи жилого назначения Residential, с площадью больше нуля, стоимостью от 100 000 до 500 000 000 AED и ценой от 3 000 до 200 000 AED за м². Эти границы исключают записи с очевидными ошибками ввода, но не являются ценовыми ориентирами для покупки.

Во всех таблицах указаны медианы, а не средние значения. Медиана делит зарегистрированные сделки пополам: у одной половины цена ниже, у другой — выше. Поэтому она не означает цену конкретной квартиры, корпуса или этажа. Если нужен бюджет по всем форматам жилья, есть отдельная страница [купить квартиру в Дубае: цены по районам](/ru/kvartiry-v-dubae/).

Off-plan в таблицах — сделки с типом регистрации off-plan (объект на стадии строительства). К готовым объектам отнесены Existing (готовые объекты), включая первые продажи уже готового объекта от застройщика. В 2025 году 76,1% сделок со студиями были off-plan, в неполном 2026 году — 82,1%. Поэтому медианная цена продаж во многом отражает сделки по строящимся объектам, а Ejari не различает строящиеся и готовые объекты.

Названия районов сохранены в форме реестра. Al Barsha South Fourth в этой классификации соответствует Jumeirah Village Circle, или JVC; Madinat Al Mataar — Dubai World Central. Для сопоставления сделок в JVC можно открыть материал [JVC по данным DLD](/ru/jvc-dubai-stoit-li-investirovat/).

## Сделки со студиями в 2021–2026 годах

За период с 2021 года по 26.10.2026 зарегистрировано 138 340 сделок со студиями. Число сделок выросло с 6 586 в 2021 году до 41 796 в 2025 году. В 2026 году пока зарегистрировано 31 816 сделок, но прямое сопоставление числа с полным 2025 годом ограничено: год ещё не завершён.

| Год | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | Медиана площади, м² | Off-plan, % |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 6 586 | 423 048 | 11 010 | 38,7 | 51,0 |
| 2022 | 10 684 | 466 390 | 12 434 | 39,6 | 48,8 |
| 2023 | 18 745 | 545 000 | 14 425 | 39,3 | 61,8 |
| 2024 | 28 713 | 638 000 | 16 991 | 38,9 | 68,5 |
| 2025 | 41 796 | 709 207 | 18 552 | 38,9 | 76,1 |
| 2026, до 26.10 | 31 816 | 674 884 | 18 697 | 36,2 | 82,1 |

Медианная цена сделки в неполном 2026 году ниже показателя 2025 года на 34 323 AED. При этом медианная цена квадратного метра немного выше: 18 697 AED/м² против 18 552 AED/м². При этом медианная площадь меньше: 36,2 м² в 2026 году против 38,9 м² годом ранее.

Сравнивать студии со всеми квартирами полезно отдельно: выборка студий включает особый набор площадей и высокую долю строящихся объектов. Для общего контекста есть [цены на квартиры в Дубае](/ru/ceny-na-kvartiry-v-dubae/).

## 15 районов с наибольшим числом сделок

Ниже районы расположены только по числу зарегистрированных сделок со студиями за 2025 год и период до 26.10.2026. Такой порядок не является оценкой района, домов или застройщиков. На 15 районов пришлось 55 610 сделок, или 75,5% всех продаж студий за период.

| Район | Сделок | Медиана цены, AED | AED/м² | Площадь, м² | Off-plan, % |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Madinat Al Mataar | 8 352 | 644 356 | 18 666 | 34,0 | 94,6 |
| Al Barsha South Fourth | 8 282 | 700 404 | 18 253 | 38,4 | 73,2 |
| Wadi Al Safa 5 | 6 199 | 679 881 | 16 992 | 39,4 | 92,5 |
| Business Bay | 5 083 | 1 150 999 | 27 986 | 41,6 | 77,9 |
| Wadi Al Safa 3 | 4 710 | 689 999 | 18 677 | 37,8 | 91,9 |
| Me’Aisem First | 3 953 | 619 200 | 15 750 | 37,8 | 83,6 |
| Al Barshaa South Second | 3 192 | 854 000 | 21 374 | 41,5 | 97,1 |
| Al Barshaa South Third | 2 792 | 680 452 | 17 216 | 39,5 | 65,1 |
| Al Barsha South Fifth | 2 355 | 744 397 | 19 580 | 36,3 | 87,5 |
| Wadi Al Safa 4 | 2 263 | 593 000 | 18 449 | 32,0 | 99,7 |
| Al Hebiah Fourth | 1 889 | 595 000 | 14 760 | 40,5 | 53,3 |
| Al Merkadh | 1 740 | 704 996 | 21 926 | 33,4 | 16,0 |
| Jabal Ali Industrial Second | 1 712 | 646 185 | 18 823 | 36,2 | 90,3 |
| Jabal Ali First | 1 570 | 620 000 | 16 219 | 39,2 | 54,2 |
| Nadd Hessa | 1 518 | 725 380 | 19 877 | 38,0 | 68,3 |

Медианные цены в этой группе — от 593 000 AED (Wadi Al Safa 4) до 1 150 999 AED (Business Bay); все 15 районов приведены в таблице. Это не означает, что любая студия в соответствующем районе стоит именно столько: в данных есть сделки в разных зданиях, с разной площадью и стадией готовности.

## Ценовые диапазоны и проекты с большим числом сделок

В 2025–2026 годах основной диапазон сделок со студиями — от 500 000 до 750 000 AED: 38 792 сделки, или 52,7%. В неполном 2026 году его доля составила 61,0%, тогда как доля сделок дороже 1,5 млн AED сократилась до 0,9%.

| Цена сделки | Сделок, 2025–2026 | Доля, % | Доля в 2026, % |
| --- | --- | --- | --- |
| До 500 тыс. AED | 7 861 | 10,7 | 9,3 |
| 500–750 тыс. AED | 38 792 | 52,7 | 61,0 |
| 750 тыс. – 1 млн AED | 16 589 | 22,5 | 20,2 |
| 1–1,5 млн AED | 8 672 | 11,8 | 8,6 |
| Свыше 1,5 млн AED | 1 698 | 2,3 | 0,9 |

Число 7 861 — это зарегистрированные продажи студий до 500 000 AED, а не наличие объектов в продаже сегодня. Актуальные готовые варианты собраны в [каталоге готовых квартир](/ru/ready/).

По числу сделок за тот же период в реестре выделяются Binghatti Skyrise — 1 890 сделок, AZIZI VENICE 14 — 1 741, Binghatti Elite — 1 646, Binghatti Vintage — 1 258 и Azizi Venice 6 — 1 029. У всех этих строк доля off-plan составляет 100%. Далее следуют Maybach Six — 839, AZIZI VENICE 7 — 768, Skyhills Astra — 742, DAMAC LAGOONS — VALENCIA — 718 и Binghatti Hillviews — 684 сделки. Далее: Binghatti Aquarise — 678, Azizi Venice 15 — 669, Azizi Milan Heights — 659, Binghatti Skyflame 1 — 642 и azizi venice 13 — 573; пятнадцать проектов дают 14 536 сделок, или 19,7% продаж студий. Это перечень по количеству регистраций, без характеристики проектов.

## Аренда студий по Ejari и расчётная валовая доходность

В 2025 году по городу зарегистрировано 98 689 договоров аренды студий, медиана годовой аренды — 40 000 AED при медианной площади 41,0 м². За период до 26.10.2026 — 79 443 договора; медианная аренда осталась 40 000 AED, площадь — 40,9 м². Учтены новые договоры и продления. Аренда студий отобрана по площади 20–80 м² (учтены записи Flat/Studio и отдельный тип Studio), продажи по площади не отбирались, поэтому пара «цена — аренда» может смещаться.

По нескольким районам медиана аренды в 2026 году снизилась: Al Barsha South Fourth — с 48 000 до 46 200 AED в год, Business Bay — с 69 942 до 62 000 AED, Al Barshaa South Second — с 47 000 до 45 000 AED, Al Barsha South Fifth — с 45 000 до 44 432 AED, Al Merkadh — с 50 000 до 48 000 AED, Jabal Ali Industrial Second — с 45 000 до 44 000 AED. В Madinat Al Mataar и Al Hebiah Fourth медиана не изменилась: 40 000 AED.

| Район | Аренда 2025, AED/год | Аренда 2026, AED/год | Валовая доходность 2025, % |
| --- | --- | --- | --- |
| Madinat Al Mataar | 40 000 | 40 000 | 6,5 |
| Al Barsha South Fourth | 48 000 | 46 200 | 6,9 |
| Wadi Al Safa 5 | 37 000 | 38 000 | 5,5 |
| Business Bay | 69 942 | 62 000 | 6,0 |
| Me’Aisem First | 36 000 | 38 000 | 6,0 |
| Al Barshaa South Third | 45 000 | 45 000 | 6,7 |
| Wadi Al Safa 4 | — | — | — |
| Al Hebiah Fourth | 40 000 | 40 000 | 6,7 |
| Al Merkadh | 50 000 | 48 000 | 7,2 |
| Jabal Ali Industrial Second | 45 000 | 44 000 | 8,6 |
| Jabal Ali First | 42 000 | 43 000 | 6,7 |

Валовая доходность рассчитана как медиана годовой аренды, делённая на медиану цены сделки того же типа и года. Это отношение двух независимых выборок, а не доходность конкретной студии. Она приведена до сервисных сборов, комиссий, периодов простоя и регистрационного сбора DLD при покупке. Чистая доходность здесь не рассчитана; порядок её расчёта разобран в материале [честный расчёт чистой доходности](/ru/articles/kak-najti-kvartiru-s-vysokim-roi-v-dubae/).

В таблице все 15 районов в том же порядке, что и в таблице продаж (по числу сделок). Jabal Ali Industrial Second (8,6%) основан на 198 продажах 2025 года — выборка небольшая. В Wadi Al Safa 4 показатель не приведён: в аренде за 2025 год нет достаточного числа договоров. Аренда не разделяет готовые и строящиеся объекты, поэтому сопоставление с продажами, где 76,1% студий в 2025 году были off-plan, имеет это ограничение.

## Студия или квартира с одной спальней

В 2025 году медианная цена студии составила 709 207 AED, квартиры с одной спальней — 1 253 000 AED. Студия была на 43,4% ниже по медианной цене сделки, но медианная цена её метра оказалась выше: 18 552 AED/м² против 17 625 AED/м².

| 2025 год | Студия | 1 спальня |
| --- | --- | --- |
| Сделок | 41 796 | 73 889 |
| Медиана цены, AED | 709 207 | 1 253 000 |
| Медиана площади, м² | 38,9 | 72,3 |
| Медиана аренды, AED/год | 40 000 | 57 000 |
| Валовая доходность, % | 5,6 | 4,5 |

В неполном 2026 году медианная цена студии — 674 884 AED, однокомнатной квартиры — 1 240 000 AED. Медианная аренда составляет соответственно 40 000 и 60 000 AED в год. Показатели валовой доходности — 5,9% и 4,8% — также построены на независимых выборках аренды и сделок и не являются обещанием результата по объекту.

## Первичка, вторичка и данные, которые проверяют по конкретной квартире

Высокая доля off-plan означает, что при сравнении предложений нужно разделять строящийся объект и готовую студию. В 2025–2026 годах доля off-plan среди студий составила 78,7%. Для готового объекта можно проверить текущий договор аренды, если квартира продаётся с жильцом; порядок вопросов по такому случаю описан в материале [покупка квартиры с арендатором](/ru/articles/pokupka-kvartiry-s-arendatorom-v-dubae/).

Площадь в реестре — одна из причин различий в цене. Медианная площадь студии по городу снизилась с 38,9 м² в 2025 году до 36,2 м² в неполном 2026 году. В топ-15 районов медиана варьируется от 32,0 м² в Wadi Al Safa 4 до 41,6 м² в Business Bay.

Сервисные сборы не включены в валовую доходность. Их следует сверять в документах конкретного объекта и пересчитывать в абсолютной сумме по площади. Отдельно разобрано, как [сервисные сборы влияют на доходность недвижимости](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/).

Брокер может объяснить данные сделок, помочь подобрать объект, подготовить документы и сопровождать оформление, но не выдаёт кредиты и не даёт налоговых или юридических заключений. Платежи по строящимся объектам идут через эскроу-счёт застройщика; сделки с готовым жильём оформляются через офис регистрационного trustee. Вопросы налогов, прав собственности и условий договора относятся к специалисту соответствующей квалификации.

Распределение сделок по ценовым диапазонам — в таблице выше. Подход к выбору локации под задачу описан в статье [как выбрать район под цель](/ru/articles/kak-vybrat-rajon-v-dubae/).

## Что реестр не показывает

Реестр фиксирует цены, площади и даты, но не качество отделки, инфраструктуру, вид, шум и соседство — это проверяют на месте и по документам.

Читайте также: [виллы и таунхаусы по данным DLD](/ru/articles/kupit-dom-v-dubae-villy-taunhausy-dld/) · [все 18 районов по данным DLD](/ru/articles/rajony-dubaya-po-dannym-dld/).

## Частые вопросы

### Сколько стоит студия в Дубае по сделкам?

Медианная цена сделки со студией в 2025 году составила 709 207 AED. В неполном 2026 году, по 26.10.2026, — 674 884 AED.

### Можно ли купить студию в Дубае дешевле 500 000 AED?

Да, в 2025–2026 годах зарегистрировано 7 861 сделка дешевле 500 000 AED. Это 10,7% всех сделок со студиями за период.

### Где больше всего сделок со студиями?

В период 2025–26.10.2026 больше всего сделок было в Madinat Al Mataar — 8 352, затем в Al Barsha South Fourth — 8 282 и Wadi Al Safa 5 — 6 199.

### Какая типичная площадь студии?

Медианная площадь составила 38,9 м² в 2025 году и 36,2 м² в неполном 2026 году.

### Какая медиана годовой аренды студии в 2025 году?

По городу медианная аренда студии в 2025 году составила 40 000 AED в год. В 2026 году до 26 октября медиана также равна 40 000 AED в год; это не расчёт для конкретного объекта.

### Какая валовая доходность у студии и 1 спальни по медианам 2025 года?

В 2025 году расчётная валовая доходность по городу составила 5,6% для студии и 4,5% для квартиры с одной спальней. В обоих случаях показатель рассчитан по независимым медианам продаж и аренды, до расходов.

### Какая доля сделок со студиями — off-plan?

В 2025 году off-plan составил 76,1% сделок со студиями, в 2026 году по 26 октября — 82,1%; за 2025–2026 годы — 78,7%. В реестре аренды признака off-plan нет.

## Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/kupit-studiyu-v-dubae-dld/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/articles/kupit-studiyu-v-dubae-dld.json
- English version: https://continentalclub.ae/articles/buy-studio-dubai-dld-data/ (Markdown: https://continentalclub.ae/articles/buy-studio-dubai-dld-data.md)

Как ссылаться: "Купить студию в Дубае по данным DLD: цены по районам, сделки, аренда и доходность в 2021–2026 годах — Continental Club Property, 2026-10-28, https://continentalclub.ae/ru/articles/kupit-studiyu-v-dubae-dld/"