# Dubai Hills Estate по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир и вилл в 2021–2026 годах

> Dubai Hills Estate в цифрах DLD: сделки 2021–2026, медианы по квартирам и виллам, аренда Ejari, валовая доходность, доля off-plan, проекты с наибольшим числом сделок. Октябрь 2026.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/dubai-hills-estate-ceny-sdelki-dohodnost/ · обновлено 2026-10-27 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Сведения приведены на октябрь 2026 года, при этом 2026 год неполный: учтены записи по 23.10.2026. В Dubai Hills Estate за этот период зарегистрировано 1 759 жилых сделок, медианная цена составила 2 349 888 AED, а медиана цены метра — 25 439 AED/м². За последние 12 месяцев число сделок составило 2 437, медиана цены метра — 25 688 AED/м²; это на 38,5% выше медианы по Дубаю, но объём сделок и доля off-plan снизились по сравнению с 2024 годом. Для квартиры с одной спальней расчётная валовая доходность по медианам 2026 года составляет 5,2% до сервисных сборов, простоев, комиссий и сбора DLD при покупке.

## Границы Dubai Hills Estate в реестре и как читать цифры

Для расчёта Dubai Hills Estate объединены мастер-проект Dubai Hills Estate и кварталы с названиями «DUBAI HILLS — …» внутри района Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid, area_id 482. В границы вошли, среди прочего, Maple, Sidra, Golf Place, Golf Grove, Club Villas, Emerald Hills, Fairways, Golf Terraces, Parkways, Fairway Vistas, Hills View, Parkway Vistas, Palm Hills и Hills Grove.

District 7 в эти цифры не входит. В реестре он проходит как «HADAEQ SHEIKH MOHAMMED BIN RASHID — DISRICT 7» и относится к другой части area_id 482; там отражены MAG Eye и Keturah Reserve. Также не включены записи без указанного мастер-проекта и записи DUBAI HILLS — LAMBOURGHINI и DUBAI HILLS — PALM HILLS из Al Bada.

За весь период в выбранных границах зарегистрировано 41 057 сделок всех типов и 35 313 договоров аренды. В таблицах ниже оставлены жилые продажи квартир, вилл и таунхаусов с корректной указанной площадью, ценой и суммой сделки. Все суммы и цены — медианы, а не средние значения. Это означает, что половина сделок была выше показателя, а половина — ниже.

Проверить текущие зарегистрированные продажи и сопоставить конкретный лот с рынком можно на [странице Dubai Hills Estate с живыми сделками](/ru/location/dubai-hills-estate-ru/). Здесь видны зарегистрированные сделки; цена в объявлении может от них отличаться.

## Сделки 2021–2026: объём, цена и доля off-plan

В 2021–2024 годах число сделок увеличивалось с 1 546 до 6 815. Затем показатель снизился до 4 077 в 2025 году. За неполный 2026 год зарегистрировано 1 759 сделок. Сравнивать его с полным 2025 годом напрямую нельзя: данные после 23.10.2026 отсутствуют.

| Год | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | Off-plan | Existing |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 1 546 | 2 290 075 | 13 489 | 38,9% | 61,1% |
| 2022 | 2 943 | 1 608 888 | 17 816 | 55,6% | 44,4% |
| 2023 | 5 014 | 1 848 388 | 21 219 | 72,6% | 27,4% |
| 2024 | 6 815 | 2 150 000 | 24 452 | 80,1% | 19,9% |
| 2025 | 4 077 | 2 111 682 | 25 962 | 67,1% | 32,9% |
| 2026, до 23.10 | 1 759 | 2 349 888 | 25 439 | 52,1% | 47,9% |

С 2021 по 2025 год медиана цены метра выросла с 13 489 до 25 962 AED/м², или на 92,5%. Но медиана метра в 2026 году до 23.10 — 25 439 AED/м², что на 2,0% ниже 25 962 AED/м² в 2025 году. Количество сделок за последние 12 месяцев — 2 437, а за календарный 2025 год — 4 077.

Район занимал 4,6% всех сделок города в 2023 году, 2,2% в 2025 году и 1,5% в неполном 2026 году. Это не оценка района, а соотношение зарегистрированных объёмов. Для сравнения бюджетов по другим локациям пригодится раздел [купить квартиру в Дубае: цены по районам](/ru/kvartiry-v-dubae/).

## Квартиры: что покупают, сколько стоит метр и как меняется аренда

В 2026 году среди квартир с указанным числом спален больше всего сделок было с 1BR: 722. Далее следуют 2BR — 636 сделок, 3BR — 237 и студии — 23 (малая выборка). Это порядок по количеству зарегистрированных продаж, а не характеристика ликвидности, качества дома или пригодности формата для конкретного покупателя.

| 2026, до 23.10 | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана площади, м² | Медиана, AED/м² |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Студия | 23 (малая выборка) | 990 000 | 39,0 | 23 352 |
| 1 спальня | 722 | 1 722 510 | 68,3 | 24 869 |
| 2 спальни | 636 | 2 666 388 | 103,7 | 25 508 |
| 3 спальни | 237 | 4 411 888 | 162,0 | 27 503 |

Для сравнения, в 2025 году медиана сделки с 1BR была 1 714 888 AED при медиане площади 68,8 м², а с 2BR — 2 815 360 AED при 105,9 м². У 3BR медиана в 2025 году составляла 4 205 888 AED, в 2026 году — 4 411 888 AED. Сопоставлять эти показатели с конкретной квартирой следует осторожно: в одной категории смешаны разные дома, годы постройки, планировки и стадии регистрации.

Медиана квадратного метра во всём Dubai Hills Estate за последние 12 месяцев составила 25 688 AED/м². По Дубаю при тех же фильтрах — 18 548 AED/м². Разница составляет 38,5%. В 2025 году разница была 43,0%, а в 2026 году до 23 октября — 38,1%: 25 439 AED/м² против 18 418 AED/м² в городе.

Для контекста с другой массовой квартирной локацией можно открыть [JVC по данным DLD](/ru/jvc-dubai-stoit-li-investirovat/). Сравнивать лучше одинаковые типы жилья, метраж, стадию готовности и период сделки, а не только стартовую цену объявления.

### Аренда по договорам Ejari

Ниже отражены годовые договоры Ejari, включая новые договоры и продления. Аренда в 2026 году по ряду типов ниже показателей 2025 года: студия — 68 092 AED против 74 796 AED, 2BR — 140 000 AED против 145 000 AED, 3BR — 245 000 AED против 250 000 AED. Медиана для 1BR осталась на уровне 90 000 AED в год.

| Тип | Аренда 2025, AED/год | Аренда 2026, AED/год | 2026, AED/м² в год |
| --- | --- | --- | --- |
| Студия | 74 796 | 68 092 | 1 655 |
| 1 спальня | 90 000 | 90 000 | 1 489 |
| 2 спальни | 145 000 | 140 000 | 1 460 |
| 3 спальни | 250 000 | 245 000 | 1 568 |

Медианная аренда не гарантирует, что конкретный объект будет сдан по этой сумме. В ней не учтены этаж, меблировка, состояние квартиры, срок экспозиции и период простоя.

## Валовая доходность: почему расчёты отличаются

Расчётная валовая доходность — это медиана годовой аренды, делённая на медиану цены продаж того же типа и года. Это отношение двух независимых выборок, а не финансовый результат одного объекта. Доходность до вычета сервисного сбора, комиссий, периодов без арендатора и сбора DLD 4% при покупке.

| Тип квартиры | Валовая доходность 2025 | Проверка по AED/м² | Валовая доходность 2026 | Проверка по AED/м² |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Студия | 8,4% | 8,7% | 6,9% | 7,1% |
| 1 спальня | 5,2% | 6,3% | 5,2% | 6,0% |
| 2 спальни | 5,2% | 5,9% | 5,3% | 5,7% |
| 3 спальни | 5,9% | 5,7% | 5,6% | 5,7% |

Для студий выборка мала (в 2026 году — 23 сделки и 86 договоров аренды), поэтому их процент менее устойчив.

Расхождение по 1BR в 2025 году — 5,2% по медианам цены и аренды против 6,3% при проверке через AED/м² — не ошибка. Медианная квартира в выборке продаж и медианная квартира в выборке договоров аренды не обязаны быть одним и тем же объектом по площади, дому, отделке или моменту сделки. Поэтому оба числа следует читать как два рыночных ориентира, а не как обещание доходности.

Для расчёта конкретного объекта нужны его цена, площадь, ожидаемая аренда, регулярные расходы и допущение о простое. Порядок такого расчёта разобран в материале [расчёт чистой доходности](/ru/articles/kak-najti-kvartiru-s-vysokim-roi-v-dubae/). Сервисные сборы не включены в приведённые проценты; их влияние объяснено на странице [сервисные сборы и доходность недвижимости](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/).

## Первичка, готовые объекты и где зарегистрировано больше сделок

Off-plan означает регистрацию объекта на этапе строительства. Existing означает готовый объект по типу регистрации. Existing не равно только перепродаже: в этой категории могут быть и первые продажи готовых квартир от застройщика. Отделить их от перепродаж только по этим записям нельзя. Для проверки цен готового фонда можно использовать [отчёт по вторичному рынку квартир Dubai Hills Estate](/ru/vtorichnyj-rynok/dubai-hills-estate-apartments/).

Доля off-plan достигла 80,1% в 2024 году, составила 67,1% в 2025 году и 52,1% в 2026 году до 23 октября. Доля Existing, соответственно, увеличилась до 47,9%. Для покупателя это означает, что почти половина зарегистрированных продаж 2026 года относится к готовым объектам по классификации реестра, но не говорит о сроке владения продавца или причине продажи. Средний срок владения по этой выборке не рассчитывается: записи не позволяют надёжно связать первоначальную покупку и последующую продажу одной квартиры.

За 12 месяцев с 24.10.2025 по 23.10.2026 больше всего сделок было в следующих зданиях. Это сортировка по количеству зарегистрированных сделок, не оценка зданий.

| Здание | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | Off-plan |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Palace Residences Hillside A | 346 | 2 566 209 | 27 922 | 100% |
| Greencrest Tower | 140 | 1 803 888 | 22 998 | 100% |
| Rosehill Block A | 79 | 3 318 888 | 24 581 | 100% |
| Vida Residences Hillside Tower A | 65 | 3 224 888 | 26 307 | 100% |
| Lime Gardens | 57 | 2 550 000 | 28 597 | 0% |
| Hills Park | 55 | 1 600 000 | 23 992 | 0% |

Шесть строк таблицы — из десяти наиболее активных зданий; все десять вместе дали 947 сделок, или 38,9% всех сделок района за этот 12-месячный период. По проектам больше всего сделок было у Palace Residences Hillside A — 346, Greencrest — 145, Rosehill — 123, Vida Residences Hillside — 117 и Elvira — 77.

## Виллы и таунхаусы: цены, аренда и проекты с большим числом сделок

В реестре тип Villa объединяет виллы и таунхаусы. В 2025 году таких сделок было 240, в 2026 году до 23 октября — 137. Медианная цена сделки в 2025 году составляла 6 600 000 AED, в 2026 году — 6 000 000 AED. При этом медиана цены метра выросла с 21 763 до 22 463 AED/м².

Для вилл и таунхаусов площадь в реестре (procedure_area) может быть площадью участка, а не застройки, поэтому метр виллы нельзя сравнивать с метром квартиры и нельзя сравнивать объекты только по этому показателю.

| Тип | Цена 2025, AED | Цена 2026, AED | Аренда 2026, AED/год | Валовая доходность 2026 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 3 спальни | 6 850 000 | 4 900 000 | 260 000 | 5,3% |
| 4 спальни | 5 512 500 | 5 560 000 | 280 000 | 5,0% |
| 5 спален | 6 000 000 | 6 100 000 (9 сделок, малая выборка) | 300 000 | 4,9% |

В 2026 году медианная аренда вилл и таунхаусов с 3 спальнями составляет 260 000 AED в год, с 4 спальнями — 280 000 AED, с 5 спальнями — 300 000 AED. Для 4BR медиана аренды снизилась с 290 000 AED в 2025 году до 280 000 AED в 2026 году. Расчётная валовая доходность 3BR выросла с 3,8% до 5,3% из-за изменения медиан независимых выборок; это не означает доходность каждого объекта. Аренда вилл и таунхаусов считана с фильтром площади 20–500 м²: договоры на более крупные виллы в выборку не вошли. Показатель для 5 спален в 2026 году опирается на 9 сделок (малая выборка).

За последние 12 месяцев среди вилл и таунхаусов больше всего сделок было в MAPLE — 35, Maple III — 33, Sidra 2 — 27, MAPLE 2 — 26 и SIDRA — 21. Всего за этот период зарегистрировано 173 сделки с виллами и таунхаусами. Все десять проектов в списке отражены с нулевой долей off-plan; это данные именно по выбранному 12-месячному периоду.

## Что реестр не показывает и кому соответствует структура сделок

Чего в реестре нет: трафик в часы пик, парковка, шум, сроки стройки рядом и состояние конкретного дома в данных DLD не отражены. Это проверяют на месте и по документам дома — реестр показывает только цены, сделки и аренду.

Структура зарегистрированных сделок показывает два заметных формата. Первый — квартиры: в 2026 году 1BR и 2BR дали 1 358 сделок с указанным числом спален. Второй — виллы и таунхаусы, где 4BR были наиболее частой указанной категорией: 45 сделок до 23 октября 2026 года. Это не делит район на «семейный» и «инвестиционный»: квартиры покупают частные лица с разными целями, а записи сделок не содержат цели покупки, состава семьи или способа дальнейшего использования объекта.

Покупатель с бюджетом около медианы 1BR в 2026 году смотрит диапазон, где медиана сделки равна 1 722 510 AED; для 2BR ориентир по медиане — 2 666 388 AED. Для готовой квартиры можно перейти к [каталогу готовых квартир](/ru/ready/) и затем сопоставить выбранные варианты с зарегистрированными продажами. Выбор района под личное проживание, аренду или комбинацию целей удобно структурировать по материалу [как выбрать район в Дубае под цель покупки](/ru/articles/kak-vybrat-rajon-v-dubae/).

Читайте также: [все 18 районов по данным DLD](/ru/articles/rajony-dubaya-po-dannym-dld/) · [Dubai Marina по данным DLD](/ru/articles/dubai-marina-ceny-sdelki-dohodnost/) · [Dubai Creek Harbour по данным DLD](/ru/articles/dubai-creek-harbour-ceny-sdelki-dohodnost/).

## Частые вопросы

### Сколько стоит квартира в Dubai Hills Estate в 2026 году?

Медиана сделки по всем жилым типам составляет 2 349 888 AED. По квартирам с указанным числом спален медиана 1BR — 1 722 510 AED, 2BR — 2 666 388 AED, 3BR — 4 411 888 AED.

### Сколько стоит таунхаус в Dubai Hills по сделкам 2025 года?

Тип Villa в реестре объединяет виллы и таунхаусы. Его медианная цена в 2025 году — 6 600 000 AED; для 3BR — 6 850 000 AED, для 4BR — 5 512 500 AED, для 5BR — 6 000 000 AED.

### Почему доходность 1BR указана и 5,2%, и 6,3%?

5,2% — деление медианной аренды 90 000 AED на медианную цену 1 714 888 AED в 2025 году. 6,3% — проверка через медианные показатели AED/м². Продажи и аренда — разные выборки, поэтому результаты не обязаны совпадать.

### Много ли в районе off-plan?

В 2024 году доля off-plan составляла 80,1%, в 2025 году — 67,1%, в неполном 2026 году — 52,1%. Off-plan означает объект на этапе строительства; это не характеристика будущей цены или доходности.

### Где в Dubai Hills Estate больше всего сделок?

За 12 месяцев до 23.10.2026 лидирует Palace Residences Hillside A с 346 сделками. Затем идут Greencrest Tower — 140 сделок и Rosehill Block A — 79. Это порядок по числу зарегистрированных сделок.

### Какая цена метра в Dubai Hills Estate по сравнению с Дубаем?

Медиана метра выше: 25 688 AED/м² против 18 548 AED/м² по Дубаю за последние 12 месяцев (на 38,5%).

### Что значит Off-Plan в реестре?

Реестр помечает сделку как Off-Plan Properties (этап строительства) или Existing Properties (готовый объект). В 2026 году до 23.10 доля Off-Plan — 52,1%, в 2025 году — 67,1%, в 2024 — 80,1%.

Брокер не принимает деньги клиентов: оплата идёт на эскроу-счёт застройщика или через trustee office DLD.

## Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/dubai-hills-estate-ceny-sdelki-dohodnost/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/articles/dubai-hills-estate-ceny-sdelki-dohodnost.json
- English version: https://continentalclub.ae/articles/dubai-hills-estate-dld-data/ (Markdown: https://continentalclub.ae/articles/dubai-hills-estate-dld-data.md)

Как ссылаться: "Dubai Hills Estate по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир и вилл в 2021–2026 годах — Continental Club Property, 2026-10-27, https://continentalclub.ae/ru/articles/dubai-hills-estate-ceny-sdelki-dohodnost/"