# Al Barsha по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир и вилл в 2021–2026 годах

> Al Barsha 1–3 по реестру DLD (без Al Barsha South = JVC): сделки 2021–2026, медианы цены и AED/м² по типам, аренда Ejari, валовая доходность, off-plan и вторичка, где больше сделок. Октябрь 2026.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/al-barsha-ceny-sdelki-dohodnost/ · обновлено 2026-10-28 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Сведения актуальны на октябрь 2026 года: в расчёт включены записи по 26.10.2026, поэтому 2026 год неполный. В Al Barsha по трём районам реестра за 2026 год зарегистрировано 103 жилые сделки против 129 за весь 2025 год; медиана цены сделки составила 2 791 746 AED, медиана цены — 19 375 AED/м². Арендный рынок заметно шире рынка продаж: за 2025 год и неполный 2026 год учтено 21 796 договоров аренды квартир и 1 738 договоров аренды вилл. Расчётная валовая доходность квартир в 2026 году — 3,9% по отношению медиан аренды и цены (по типам с 30+ сделками — от 3,0 до 3,4%); это не доходность конкретного объекта и не учитывает расходы.

## Где находится Al Barsha и какие районы включены в расчёт

Под Al Barsha в этой статье понимаются только Al Barsha First, Al Barsha Second и Al Barsha Third — три территории с отдельными идентификаторами в реестре. Расчёт сделан по району целиком, а не по отдельным улицам, зданиям или объявлениям. Офис Continental Club Property расположен в Al Barsha 1, The Pinnacle, Sheikh Zayed Road.

На [странице Al Barsha с живыми сделками](/ru/location/al-barsha-ru/) можно проверить текущие объекты и зафиксированные продажи. В отобранных районах за период с 2021 года по 26.10.2026 зарегистрировано 372 жилые сделки с квартирами и виллами. Al Barsha First дал 254 сделки, Al Barsha Second — 70, Al Barsha Third — 48.

Al Barsha South не следует автоматически считать той же территорией. Al Barsha South Fourth в реестре относится к мастер-проекту Jumeirah Village Circle, то есть к JVC; его показатели не включены в цифры этой страницы. Для сравнения состава сделок и цен есть отдельный материал [JVC по данным DLD](/ru/jvc-dubai-stoit-li-investirovat/). Al Barshaa South Third отнесён к Arjan, Al Barsha South Fifth — к Jumeirah Village Triangle, а Al Barshaa South Second — преимущественно к Dubai Science Park. Al Barshaa South First также исключён: по его записям нельзя подтвердить принадлежность к Al Barsha через название мастер-проекта, проекта или здания.

Такое разделение влияет на цифры сильнее, чем может показаться по названию. Например, в Al Barsha South Fourth зарегистрировано 111 427 записей сделок всех типов, но это JVC, а не Al Barsha в используемых границах.

## Сделки с квартирами и виллами в 2021–2026 годах

В таблице показаны только продажи жилых квартир и вилл/таунхаусов с отсеянными ошибками ввода по цене, площади и назначению. Все показатели цены — медианы, а не средние значения. Небольшое число сделок требует осторожности: в 2021 году их было 14, в 2025 — 129, в неполном 2026 году — 103. По таким выборкам нельзя делать выводы о каждом доме или строить прогнозы.

| Год | Сделок | Медиана цены сделки, AED | Медиана цены, AED/м² | Off-plan | Existing |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 14 | 4 475 000 | 4 561 | 0,0% | 100,0% |
| 2022 | 32 | 5 000 000 | 5 946 | 0,0% | 100,0% |
| 2023 | 40 | 1 426 258 | 8 037 | 0,0% | 100,0% |
| 2024 | 54 | 5 025 000 | 7 319 | 0,0% | 100,0% |
| 2025 | 129 | 2 906 680 | 17 022 | 62,0% | 38,0% |
| 2026, по 26.10 | 103 | 2 791 746 | 19 375 | 64,1% | 35,9% |

За последние 12 месяцев, с 27.10.2025 по 26.10.2026, зарегистрировано 119 сделок. Их медианная цена составила 2 801 628 AED, медиана цены метра — 19 375 AED/м², доля off-plan — 61,3%. Для сопоставления с календарным 2025 годом нужен осторожный подход: 119 сделок за скользящие 12 месяцев и 129 сделок за календарный год — разные периоды. Медиана цены в скользящем периоде ниже медианы 2025 года на 105 052 AED, но состав проданных объектов тоже отличается.

Квартиры сформировали 102 из 129 сделок в 2025 году и 88 из 103 сделок в неполном 2026 году. Виллы и таунхаусы — 27 и 15 сделок соответственно. Медиана сделки с квартирой в 2026 году — 1 943 514 AED, с виллой — 9 700 000 AED. Эти два сегмента нельзя смешивать при оценке личного бюджета: площадь, состав объектов и способ её отражения в реестре различаются.

## Какие квартиры покупают и сколько стоит метр

В 2025 году достаточно наблюдений для отдельных строк по квартирам с двумя и тремя спальнями. В неполном 2026 году порог в 30 сделок преодолели типы с одной и двумя спальнями. Студии и редкие типы входят в строку «Все квартиры», но отдельно не показываются из-за малого числа сделок.

| Год | Тип квартиры | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана площади, м² | Медиана, AED/м² |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 2025 | 2 спальни | 45 | 2 583 000 | 126,4 | 19 717 |
| 2025 | 3 спальни | 37 | 3 256 540 | 177,8 | 17 476 |
| 2025 | Все квартиры | 102 | 2 667 220 | 135,3 | 17 758 |
| 2026, по 26.10 | 1 спальня | 37 | 1 839 078 | 94,9 | 19 375 |
| 2026, по 26.10 | 2 спальни | 37 | 2 826 432 | 144,8 | 19 375 |
| 2026, по 26.10 | Все квартиры | 88 | 1 943 514 | 119,2 | 19 375 |

Цены по другим районам собраны в разделе [купить квартиру в Дубае: цены по районам](/ru/kvartiry-v-dubae/).

По всем типам жилья медиана метра в Al Barsha в 2025 году была 17 022 AED/м², тогда как по Дубаю — 18 159 AED/м²: район был ниже городской медианы на 6,3%. В 2026 году по 26 октября медиана района достигла 19 375 AED/м², городской показатель — 18 416 AED/м²; разница составила плюс 5,2%. За последние 12 месяцев районная медиана — 19 375 AED/м² против 18 550 AED/м² по городу, или плюс 4,4%.

Медиана 19 375 AED/м² в 2026 году одинакова для района, всех квартир и типов с 1 и 2 спальнями: выборку 2026 года определяет один проект, MAS Barsha Residency (60 сделок). Динамику 2021–2026 нельзя читать как изменение цены: в 2021–2024 годах off-plan сделок нет, а доля вилл другая (12 из 14 сделок в 2021 году, 29 из 54 в 2024), тогда как в 2025 году квартир 102 из 129, а off-plan — 62,0%.

Сравнение не означает, что каждая квартира в Al Barsha стоит дороже или дешевле городской медианы. В 2026 году в районе было 103 сделки, а по всему Дубаю — 114 626; состав объектов несопоставим по объёму. У вилл в Al Barsha медиана метра в 2026 году равна 6 275 AED/м², у квартир — 19 375 AED/м², поэтому единая цифра по району зависит от того, сколько в периоде продано объектов каждого типа.

## Аренда Ejari: квартиры, виллы и объём договоров

Аренда — главный массив данных по Al Barsha. За 2025 год и неполный 2026 год в Al Barsha First зарегистрировано 21 794 договора аренды квартир и 1 039 договоров аренды вилл. В Al Barsha Second за этот же период учтено 356 договоров аренды вилл и 2 договора квартир, в Al Barsha Third — 343 договора вилл и ни одного договора квартир в отобранной выборке.

Договоры включают новые аренды и продления. Поэтому это не число свободных квартир и не число уникальных арендаторов. Ниже приведены медианные годовые ставки по договорам, начавшимся в соответствующем году.

| Тип квартиры | 2025: договоров | 2025: медиана аренды, AED/год | 2026: договоров | 2026: медиана аренды, AED/год |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Студия | 637 | 44 000 | 499 | 44 500 |
| 1 спальня | 5 534 | 63 000 | 4 686 | 63 000 |
| 2 спальни | 5 032 | 85 000 | 4 053 | 85 000 |
| 3 спальни | 722 | 115 500 | 560 | 120 000 |
| 4 спальни | 41 | 120 000 | 32 | 129 000 |
| Все квартиры | 11 966 | 75 000 | 9 830 | 75 000 |

По квартирам медиана аренды всех типов осталась на уровне 75 000 AED в 2025 году и в неполном 2026 году. По однокомнатным квартирам медианная ставка на метр снизилась с 879 до 877 AED/м² в год при неизменной медиане годовой аренды 63 000 AED. Это локальное изменение в выборке, а не основание говорить о снижении аренды по всему району.

Для вилл медиана годовой аренды выросла с 234 600 AED в 2025 году до 250 000 AED в 2026 году; число договоров составило 995 и 743. По четырёхспальным виллам медиана равна 226 800 AED в 2025 году и 246 750 AED в 2026 году. У вилл площадь в договоре и в сделке может относиться к разным измерениям, поэтому сопоставлять их следует особенно аккуратно.

## Валовая доходность: как читать расчёт без обещаний

Валовая доходность здесь рассчитана как медиана годовой аренды, делённая на медиану цены продажи того же типа и года. Это отношение двух независимых выборок, а не результат конкретной квартиры, купленной и сданной одному арендатору. Расчёт не учитывает сервисные сборы, комиссии, периоды простоя, расходы владельца и регистрационный сбор DLD при покупке.

Строка «Все квартиры» — отношение медиан по смешанным выборкам (все типы вместе), поэтому её значение (3,9% в 2026 году) может не попадать между значениями строк по отдельным типам (3,4% и 3,0%); то же относится к проверке по AED/м².

| Год | Тип | Доходность по AED, % | Проверка по AED/м², % |
| --- | --- | --- | --- |
| 2025 | Квартиры, 2 спальни | 3,3% | 3,9% |
| 2025 | Квартиры, 3 спальни | 3,5% | 4,3% |
| 2025 | Все квартиры | 2,8% | 4,6% |
| 2025 | Все виллы | 2,9% | 10,6% |
| 2026, по 26.10 | Квартиры, 1 спальня | 3,4% | 4,5% |
| 2026, по 26.10 | Квартиры, 2 спальни | 3,0% | 4,0% |
| 2026, по 26.10 | Все квартиры | 3,9% | 4,4% |
| 2026, по 26.10 | Все виллы | 2,6% | 9,9% |

Расхождение особенно видно по виллам: за 2025 год метод по цене и аренде в AED даёт 2,9%, а проверка через AED/м² — 10,6%. В 2026 году это 2,6% и 9,9%. Возможная причина: площадь в сделках с виллами может отражать участок, а в аренде — другой параметр объекта. Поэтому цифру по виллам нельзя читать как обещание дохода.

Сервисный сбор зависит от конкретного объекта. О том, почему сборы меняют результат, рассказывает материал [сервисные сборы и доходность](/ru/articles/chto-takoe-servisnye-sbory-v-dubae-i-kak-oni-vliyayut-na-dohodnost-nedvizhimosti/); порядок расчёта после расходов разобран в статье [честный расчёт чистой доходности](/ru/articles/kak-najti-kvartiru-s-vysokim-roi-v-dubae/). Налоговые выводы зависят от статуса владельца и страны его налогового резидентства: за ними нужно обращаться к налоговому консультанту.

## Первичка и вторичка

В 2021–2024 годах все учтённые сделки Al Barsha были зарегистрированы как Existing, то есть готовые объекты. В 2025 году структура изменилась: 80 сделок из 129, или 62,0%, зарегистрированы как off-plan. В неполном 2026 году off-plan составил 66 из 103 сделок, или 64,1%.

Для квартир доля off-plan выше: 78,4% в 2025 году и 75,0% в 2026 году. Все учтённые сделки с виллами и таунхаусами в 2025–2026 годах относятся к Existing (готовые объекты). Метка Existing не означает только перепродажу: в эту категорию может попасть и первая продажа уже готового объекта от застройщика. Разделить эти ситуации по записи сделки нельзя.

Порядок покупки квартиры с жильцом описан в материале [покупка квартиры с арендатором](/ru/articles/pokupka-kvartiry-s-arendatorom-v-dubae/). Платежи по строящимся объектам идут через эскроу-счёт застройщика; сделки с готовым жильём оформляются через офис регистрационного trustee. Конкретные документы и условия договора зависят от типа сделки. Брокер может объяснить порядок и сопровождать подготовку документов, но юридическое заключение даёт юрист.

## Где зарегистрировано больше всего сделок

Ниже — порядок по числу сделок, а не оценка зданий, проектов или качества жилья. За период с 01.01.2025 по 26.10.2026 в районе зарегистрировано 232 сделки. Название здания отсутствует в 42 записях, поэтому в списке только три названия, указанные в реестре.

| Здание | Сделок | Медиана цены, AED | Медиана, AED/м² | Off-plan |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| API — Barsha Residential Tower | 86 | 2 894 000 | 18 763 | 100% |
| MAS BARSHA RESIDENCY | 60 | 2 791 746 | 19 375 | 100% |
| AL MURAD TOWERS | 44 | 1 000 000 | 13 110 | 0% |

За последние 12 месяцев порядок иной: MAS BARSHA RESIDENCY — 60 сделок, AL MURAD TOWERS — 26, API — Barsha Residential Tower — 13. По названиям проектов за те же 12 месяцев зарегистрированы MAS Barsha Residency с 60 сделками и API- Barsha Residential Tower с 13 сделками. У вилл названия здания и проекта в реестре обычно не заполнены, поэтому такие списки отражают главным образом квартирные сделки.

## Что показывает структура сделок

По структуре сделок Al Barsha в 2025–2026 годах одновременно включает квартиры с медианой сделки от 1 839 078 AED для однокомнатного типа в 2026 году и виллы с медианой 9 700 000 AED. Для аренды наиболее крупная группа договоров — односпальные и двухспальные квартиры: 4 686 и 4 053 договора в неполном 2026 году. Это описание структуры данных, а не рекомендация по покупке.

Материал [как выбрать район под цель](/ru/articles/kak-vybrat-rajon-v-dubae/) разбирает районы по задачам покупки; готовые варианты собраны в [каталоге готовых квартир](/ru/ready/).

## Что реестр не показывает

Реестр фиксирует цены, площади и даты, но не качество отделки, инфраструктуру, вид, шум и соседство — это проверяют на месте и по документам.

Читайте также: [Джумейра по данным DLD](/ru/articles/dzhumejra-ceny-sdelki-dohodnost/) · [студии по данным DLD](/ru/articles/kupit-studiyu-v-dubae-dld/).

## Частые вопросы

### Al Barsha и Al Barsha South — одно и то же?

Нет. В расчёт включены Al Barsha First, Second и Third. Al Barsha South Fourth относится к JVC, Al Barshaa South Third — к Arjan; они исключены.

### Сколько стоит квартира в Al Barsha по сделкам 2026 года?

Медиана по всем квартирам — 1 943 514 AED при медиане площади 119,2 м². Для однокомнатных квартир медиана — 1 839 078 AED, для двухспальных — 2 826 432 AED.

### Какая медианная аренда квартиры?

По всем квартирам — 75 000 AED в год и в 2025 году, и в неполном 2026 году. Для квартиры с одной спальней медиана составляет 63 000 AED, с двумя спальнями — 85 000 AED.

### Какая доходность квартир в Al Barsha?

В 2026 году расчётная валовая доходность всех квартир — 3,9% по медианам аренды и продаж. Это показатель до расходов и не результат конкретного объекта; строка «все квартиры» — отношение медиан смешанных выборок и может не попадать в диапазон по типам (3,0–3,4%).

### Al Barsha — это преимущественно готовые объекты?

В 2026 году 64,1% всех сделок зарегистрированы как off-plan, а 35,9% — как Existing. У квартир доля off-plan составляет 75,0%; у вилл все 15 сделок 2026 года относятся к Existing.

### Где в Al Barsha больше всего сделок?

За 2025 год и период до 26.10.2026 больше всего сделок зарегистрировано в API — Barsha Residential Tower — 86, затем в MAS BARSHA RESIDENCY — 60 и AL MURAD TOWERS — 44.

### Можно ли посчитать средний срок владения объектом?

Нет. В записях нет идентификатора объекта или связанной цепочки владельцев, которая позволила бы надёжно соединить покупку и последующую продажу одного объекта.

## Обсудить покупку в Дубае

Если вы рассматриваете покупку, запишитесь на бесплатную консультацию: разберём объект, порядок сделки и документы.

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/articles/al-barsha-ceny-sdelki-dohodnost/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/articles/al-barsha-ceny-sdelki-dohodnost.json
- English version: https://continentalclub.ae/articles/al-barsha-property-dld-data/ (Markdown: https://continentalclub.ae/articles/al-barsha-property-dld-data.md)

Как ссылаться: "Al Barsha по данным DLD: цены, сделки, аренда и доходность квартир и вилл в 2021–2026 годах — Continental Club Property, 2026-10-28, https://continentalclub.ae/ru/articles/al-barsha-ceny-sdelki-dohodnost/"