1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом MODELUX TOWER 1 расположен в районе Warsan Fourth и входит в мастер-проект International City Phase 3. В базе найдено 79 сделок с данным домом, из которых 10 относятся к квартирам формата 2 спальни. Для анализа бенчмарков использован район Warsan Fourth и вышеуровневый мастер-проект.
2. Ликвидность, объём и структура сделок
За последние пять лет сделки с двумя спальнями в MODELUX TOWER 1 проходили ежегодно. В 2021 и 2022 зафиксировано по 2 сделки, в 2023 и 2024 — по одной, и в 2025 году (учтены только реальные даты сделок, не будущее) зарегистрировано 4 сделки. В целом у дома нет признаков неликвидности, приток сделок сохраняется.
3. Динамика цены за м² — дом и район
Средняя цена за квадратный метр по 2BR-квартирам дома росла поступательно:
— В 2021 году — около 5300–5600 AED/м²
— В 2023 — около 5700 AED/м²
— В последние 12 месяцев средний уровень поднялся до 7990 AED/м²
Для сравнения, по району Warsan Fourth за последние 12 месяцев средняя цена на квартиры (без детализации по комнатам) составила 10 546 AED/м², что примерно на 32% выше цены по рассматриваемому дому. По динамике видно, что в районе наблюдается более активный рост цен (например, 7 500–11 000 AED/м² в последние полтора года), в то время как в MODELUX TOWER 1 темпы повышения умеренные, но положительные.
4. Аренда — доступность данных
В DLD не найдено ни одного арендного контракта именно по MODELUX TOWER 1 как для двухкомнатных, так и для всех типов квартир, что типично для новых домов на этапе выхода на рынок. Следовательно, прямые расчеты аренды и доходности по дому невозможны.
Для мастер-проекта International City Phase 3 за последние 12 месяцев средняя годовая ставка аренды (по всем квартирам) составила 757 AED/м², для района Warsan Fourth аналогичное значение — 756 AED/м². Это позволяет использовать эти данные как маркерные бенчмарки.
Динамика средней аренды по мастер-проекту за последние 4 года показывает постепенный, устойчивый рост: 500–550 AED/м² в 2019–2022, ускорение до 590–900 AED/м² в 2023, далее стабилизация в диапазоне 631–799 AED/м² на настоящий момент.
5. ROI и инвестиционная перспектива
Брутто-доходность* (на основе фактических цен по дому и средней аренды по мастер-проекту) рассчитывается как отношение средней годовой аренды за м² (757 AED/м²) к средней цене покупки за последний год по дому (7990 AED/м²):
— Скорректированная ROI_brtto для дому (MODELUX TOWER 1, 2BR) ≈ 9,5% годовых
Для сравнения, по району (при средних ценах 10 546 AED/м²) ROI_brutto снижается до 7,2% годовых.
С учётом транзакционных расходов на покупку (около 7–8%, включая DLD fee, комиссию брокера и оформление), чистая доходность (ROI_net) снизится до 8,8–8,9% по дому и 6,7–6,8% по району.
Cправедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых (основываясь на аренде мастер-проекта), составляет:
— 9 460–10 814 AED/м². Это превышает текущий уровень цен по дому (7990 AED/м²), что делает его интересным либо для инвесторов, ожидающих продолжения роста цен, либо для последующей перепродажи.
6. Перспектива для инвестора
MODELUX TOWER 1 существенно дешевле среднего по району и мастер-проекту (32% дисконт по цене за м²). Смена ценовых трендов по району (акселерация в 2024–2025 годах) может поддержать дополнительный рост котировок в MODELUX TOWER 1 в среднесрочном горизонте. По доходности объект выделяется: расчетная ROI_net выше общерыночной средней для Дубая, особенно в горизонте «купить под держание» с дальнейшей сдачей в аренду (при условии, что аренда реализуема без больших простоев).
Отсутствие арендных контрактов в DLD по самому дому (по крайней мере из зарегистрированных) — не уникально для новых домов и не свидетельствует о рисках по аренде, учитывая мощный и ликвидный бенчмарк по мастер-проекту.
7. Краткий итог
— MODELUX TOWER 1 (Warsan Fourth, International City Phase 3) среди 2BR-квартир — ликвидный, но еще не переоценённый объект.
— Темпы прироста цен стабильно положительные, но дисконт к району сохраняется.
— Текущий уровень цены по дому делает доходность потенциально выше рыночной (ROI_net ≈ 8,8–8,9%).
— Для инвестора при данном входе справедливая доходность (7–8%) будет достигаться даже без роста аренды и цены, а дальнейшая конвергенция с районом даст дополнительный upside.
— Основная зона неопределённости — это скорость заполнения арендаторами сразу после сдачи всего комплекса на рынок.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в MODELUX TOWER 1: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в MODELUX TOWER 1: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в 555 PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в 555 PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Venera – анализ 2026
