1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом MODELUX TOWER 1 находится в районе Warsan Fourth, мастер-проект International City Phase 3, согласно данным Dubai Land Department (DLD). Это подтверждено наличием сделок с продажей квартир по данному зданию именно с этим районом и мастер-проектом.
2. Объем и динамика сделок по дому
По дому MODELUX TOWER 1, 2-комнатные квартиры (2BR), с ноября 2021 по июнь 2024 было зарегистрировано всего 10 сделок купли-продажи. В последние кварталы наблюдается небольшое увеличение активности: 3 сделки в 4 квартале 2025 года, 1 сделка в 3 квартале 2025 года, по одной — во 2 кв. 2024 и 1 кв. 2023.
Рынок 2-комнатных квартир в этом здании достаточно узкий — каждая сделка влияет на средние значения.
3. Динамика цен за квадратный метр (2BR)
Средняя цена за квадратный метр по 2-комнатным квартирам в MODELUX TOWER 1 по кварталам:
- 1 кв. 2021: 5 305 AED/м²
- 3 кв. 2022: 5 595 AED/м²
- 1 кв. 2023: 5 690 AED/м²
- 2 кв. 2024: 5 782 AED/м²
В третьем и четвертом кварталах 2025 года наблюдается скачок до 9 445 и 7 504 AED/м² соответственно (вероятно, из-за небольшого количества сделок и возможного смещения в сторону новых или улучшенных лотов).
Для сравнения, динамика средней стоимости по рынку 2-комнатных квартир всего района Warsan Fourth существенно шире:
- За 2021–2022 годы диапазон средних по району был 4 300–6 500 AED/м².
- В 2023 году наблюдается рост, средние значения 6 200–7 200 AED/м².
- 2 кв. 2024: 7 426 AED/м².
- В 2025 году рост продолжается: квартальные средние 8 900–10 555 AED/м².
Средняя цена сделки по дому за последние 12 месяцев составила 7 990 AED/м², при том что среднее по району за этот период — 10 063 AED/м². Это означает дисконт к средней районной цене порядка 20–25% (смещение связано с узкой выборкой по дому и, возможно, спецификой сделок или состоянием объектов).
4. Аренда: рыночный уровень и динамика
Актуальных сведений об аренде 2-комнатных квартир именно в здании MODELUX TOWER 1 в DLD нет: за весь период не зарегистрировано контрактов аренды по этому фильтру. То же касается и уровня мастер-проекта International City Phase 3.
Однако в целом по району Warsan Fourth за последние 12 месяцев существует большой объем арендных контрактов (более 46 тысяч за весь анализируемый период, тысячи в каждом квартале). Средняя ставка аренды за квадратный метр по всем жилым квартирам района за последние 12 месяцев — 756 AED/м²/год.
Динамика аренды по району:
- В 2020 году ставки были 490–530 AED/м²/год.
- С 2022 года происходил постепенный рост — до 590–630 AED/м²/год в 2023–2024 гг.
- В последние четыре квартала (2024–2025) средние значения устойчиво превышают 700 AED/м²/год.
5. Доходность (ROI) и инвестиционная справедливость
Расчет ROI возможен только на уровне района из-за отсутствия достоверных данных аренды по самому дому.
- Средняя цена сделки за метр по дому за последний год: 7 990 AED/м².
- Районная средняя аренда: 756 AED/м²/год.
- Соотношение дает ориентировочный «грубо-брутто» ROI для этого района: 756 / 10 063 ≈ 7,5% годовых.
- ROI по самому дому не рекомендуется оценивать из-за отсутствия рыночных данных аренды именно по этому объекту.
Учет транзакционных расходов:
- С учетом стартовых издержек на вход (DLD fee, комиссия, расходы) ~7–8% к цене, реальная «нетто» доходность снижается: ROI_net ≈ 7,5% / 1,07 ≈ 7,0% годовых.
«Справедливый» ценовой диапазон для инвестора при целевой доходности 7–8% годовых:
- 756 / 0.08 = 9 450 AED/м² (для 8% ROI)
- 756 / 0.07 = 10 800 AED/м² (для 7% ROI)
Фактическая среднерыночная цена в районе (10 063 AED/м²) близка к “верхней границе” справедливого диапазона для целевой доходности 7–8% годовых.
6. Ликвидность
По дому — узкая, низколиквидная выборка (10 сделок за >3 года), по району — высокая ликвидность (десятки сделок по каждой вариации квартир в месяц) и устойчивый спрос на аренду. В районе Warsan Fourth зафиксирован стабильный интерес как к покупке, так и к аренде на массовом уровне.
7. Перспективы
За последние 3–4 года заметен плавный рост как цены на покупку, так и ставки аренды в районе Warsan Fourth. При этом продажи по дому MODELUX TOWER 1 идут в среднем с дисконтом к району, что может быть интересно тем инвесторам, кто может улучшить квартиру — либо отразить дополнительный риск низкой ликвидности.
ROI на уровне района — порядка 7–7,5% годовых с учетом всех расходов, при условии сохранения текущих трендов. Предложение дома заметно дешевле средней районной цены, но проверка доходности на основе реальных арендных контрактов именно по этому дому невозможна из-за отсутствия данных.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в 555 PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в 555 PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Venera – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MARINASCAPE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Al Furjan – анализ 2026
