1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание MODELUX TOWER 1, по данным DLD, находится в районе Warsan Fourth, мастер-проект International City Phase 3. Это подтверждается данными о продажах, в которых четко указан район и мастер-проект для объекта.
Структура базы DLD позволяет проводить подробный анализ: по дому MODELUX TOWER 1 в базе зафиксировано 79 сделок купли-продажи, что дает достоверную основу для оценки динамики рынка и средней стоимости квадратного метра. Данных по аренде непосредственно по данному дому зафиксировано не было; для анализа арендных ставок использованы данные на уровне мастер-проекта (International City Phase 3) и района (Warsan Fourth), где объем контрактов очень существенный (свыше 44–46 тыс. за все время).
2. Динамика количества сделок и ликвидность
Анализ квартальной частоты сделок по MODELUX TOWER 1 за 2020–2025 гг. показывает устойчивый интерес со стороны покупателей: продажи фиксируются практически во все кварталы, особенно активно — в последние 2 года (по 10–11 сделок в наиболее активных кварталах). Это свидетельствует о высокой ликвидности на этапе ввода и первичного рынка, а также о доступности информации для инвесторов.
3. Динамика средней цены продажи за кв.м по дому и району
В MODELUX TOWER 1 по студиям (0BR) наблюдается ярко выраженный рост средней цены за квадратный метр за период с 2021 по 2025 годы:
- Минимальные значения во 2–4 кварталах 2021 года: 4 850–6 100 AED/м².
- Устойчивый рост в 2022–2023 годах: от 5 700 до ~8 000 AED/м².
- В 2024 году средний уровень составляет 7 431–8 064 AED/м².
- За последние 12 месяцев средняя цена составила 9 072 AED/м².
- В 2025 году (сделки с датой <= текущей) отмечен новый максимум средней цены: 9 453–9 593 AED/м² по итогам кварталов.
Для района Warsan Fourth по всем квартирам динамика схожа, но рост был менее выражен до последних 12 месяцев:
- В 2021–2022 годах: 4 300–6 700 AED/м².
- В 2023 году стабилизация на уровне 6 200–7 700 AED/м².
- За последние 12 месяцев (до текущей даты) в районе средний показатель составил 10 546 AED/м² — выше, чем по дому.
- В 2024–2025 годах цены по району Warsan Fourth достигли еще более высоких значений — порядка 10 500–11 000 AED/м² в отдельных кварталах.
Это говорит о том, что в 2024 году MODELUX TOWER 1 торговался чуть ниже средней по району, но в начале 2025 года разница сократилась, и дом уже практически вышел на средний районный уровень.
4. Аренда: динамика и рыночный уровень
По дому MODELUX TOWER 1 контракты аренды в базе DLD отсутствуют, что распространено для новых проектов; ближайший релевантный уровень — мастер-проект International City Phase 3 и район Warsan Fourth.
- На уровне мастер-проекта и района средняя годовая аренда по всем квартирам составляет около 755–757 AED/м² за последние 12 месяцев.
- Динамика по годам стабильна: 2021–2022 годы — 460–560 AED/м², с 2023 года наблюдается явный рост — квартальные значения доходят до 898–903 AED/м² и выше.
- Текущий уровень аренды по району и мастер-проекту практически совпадает — 755–757 AED/м².
Существенный объем контрактов (десятки тысяч) подтверждает устойчивый спрос на аренду в этом районе.
5. Сравнение стоимости дома и района, расчет доходности (ROI)
- Средняя цена сделки по дому за 12 месяцев: 9 072 AED/м².
- Цена по району за тот же период: 10 546 AED/м².
- Средняя аренда по району и мастер-проекту: 755–757 AED/м²/год.
Соответственно, расчет доходности (brutto, без учета расходов):
- Brutto ROI по дому: 757 / 9 072 ≈ 8,3% годовых.
- Brutto ROI по району: 755 / 10 546 ≈ 7,2% годовых.
Корректировка с учетом транзакционных расходов (стоимость входа +7–8%):
- Netto ROI по дому: ≈7,7–7,8% годовых (8,3% / 1,07–1,08).
- Netto ROI по району: ≈6,7–6,8% годовых (7,2% / 1,07–1,08).
Это означает, что покупка студии в MODELUX TOWER 1 сейчас дает потенциально более высокую доходность относительно среднего по району, что связано с тем, что средняя цена дома пока не догнала полностью районную.
6. Анализ справедливого диапазона цены для инвестора
Если инвестор ориентируется на доходность 7–8% годовых по рынку аренды:
- Справедливый «инвестиционный» диапазон цены за м² для MODELUX TOWER 1 (расчет через арендные ставки мастер-проекта):
- 7% годовых: 757 / 0,07 ≈ 10 814 AED/м²
- 8% годовых: 757 / 0,08 ≈ 9 463 AED/м²
Текущая средняя цена за 12 месяцев — 9 072 AED/м², то есть дом по данным DLD сейчас находится даже чуть ниже «справедливой» инвестиционной оценки для желаемого таргета доходности 7–8% годовых по текущим ставкам аренды. Дисконт к району составляет около 14%, что может быть временным и связано с выходом нового предложения на рынок.
7. Выводы по ликвидности и перспективе
- MODELUX TOWER 1 — объект с прозрачной DLD-историей сделок, устойчивым спросом на уровне 4–11 сделок в квартал.
- За последние пару лет существенный рост средней цены нового предложения, и дом быстро догоняет уровень по району.
- Уровень аренды по мастер-проекту и району стабилен и соответствует консервативному доходу 7–8% годовых после транзакционных расходов, что привлекательно для инвестора в бюджете до среднего по району.
- В ближайшие 1–2 года возможен рост средней цены дома до полного паритета с районом, после чего потенциальная доходность может снизиться до «бетонного» рыночного уровня (6,7–7% netto).
- Прямых арендных контрактов по дому пока нет; арендный спрос по району высокий, риск простоя минимален.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Sobha Creek Vistas Reserve: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 44: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в RIAH TOWERS: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Warsan Village – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в THE REGENT: данные DLD и реальные сделки
