Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом MODELUX TOWER 1, район Warsan Fourth, мастер-проект International City Phase 3. Все расчёты ниже основаны на подтверждённых данных с площадки DLD; полный фильтр был выполнен именно по названию здания и району, совпадающему с DLD.
2. Ликвидность и объём сделок
За последние 12 месяцев по студиям в этом доме прошло 14 сделок купли-продажи (MODELUX TOWER 1), что для относительно нового здания и студий вполне приемлемый показатель ликвидности. По арендным контрактам за тот же период зарегистрировано 20 контрактов на студии, что также говорит о стабильном спросе.
В районе Warsan Fourth выборка ещё более представительная: 647 сделок купли-продажи и 2619 арендных контрактов по студиям за последние 12 месяцев.
3. Динамика цен продажи по дому и району
За последние годы в MODELUX TOWER 1 (студии) фиксируется плавный рост средней цены за квадратный метр: с диапазона 5700–6100 AED/м² в 2021–2022 году до уровня 7430–9600 AED/м² в 2023–2024 годах. За последние 12 месяцев средняя фактическая цена сделки составила 9028 AED/м² (по данным 14 сделок).
Для района Warsan Fourth динамика схожа, но абсолютный уровень дороже: рост с 5700–7300 AED/м² в 2021–2022 году до 8375–12 200 AED/м² в последние кварталы. Средняя цена за квадрат в районе за 12 месяцев — 12 232 AED/м² (647 сделок).
Таким образом, студии в MODELUX TOWER 1 торгуются примерно на 26% дешевле средней по району.
4. Динамика арендных ставок
Средняя арендная ставка студии в модельном доме за последние 12 месяцев составила 789 AED/м² в год. По району уровень выше — 926 AED/м² в год. Динамика по дому за 3 года: с 445–520 AED/м² в 2021–2022 до ~880 AED/м² в 2025 году (по последним кварталам).
5. Сравнение текущих уровней, доходность и справедливый диапазон цены
Сравнение средней цены и аренды по дому и району за последние 12 месяцев (только актуальные сделки и контракты):
— Цена за 1 м² в доме: 9028 AED/м² (студии, 14 сделок)
— Цена за 1 м² в районе: 12 232 AED/м² (студии, 647 сделок)
— Аренда в доме: 789 AED/м²/год (студии, 20 контрактов)
— Аренда в районе: 926 AED/м²/год (студии, 2619 контрактов)
Расчёт bruto-доходности (ROI):
— По дому ROI_brutto = 789 / 9028 = 8,7%
— По району ROI_brutto = 926 / 12 232 = 7,6%
С учётом всех стартовых расходов (7–8% входа), скорректированный ROI_net оценивается примерно на уровне:
— По дому: 8,7% / 1,07 ≈ 8,1%
— По району: 7,6% / 1,07 ≈ 7,1%
Справедливый диапазон цены для обеспечения доходности 7–8% годовых (по дому, основываясь на средней аренде):
— 7%: 789 / 0.07 ≈ 11 271 AED/м²
— 8%: 789 / 0.08 ≈ 9 863 AED/м²
Текущий уровень цены сделки по дому (9028 AED/м²) находится ниже диапазона справедливой цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% доходности при сегодняшней средней аренде. Это означает, что покупатель по текущим ценам имеет запас по доходности выше рыночной целевой.
6. Выводы по инвестиционному потенциалу
— Дом MODELUX TOWER 1 показывает устойчивую ликвидность по сделкам и аренде студий.
— Уровень цен на студии в этом доме ниже районного среднего (на 26% дешевле), а аренда чуть ниже района (~15% дисконта).
— Доходность по дому (8,7% bruto) превышает среднюю по району и целевые значения для инвестора (7–8% net).
— При текущих рыночных условиях, покупка студии в доме выглядит оправданной для инвестора с ориентацией на аренду: цена на входе позволяет рассчитывать на доходность выше рыночной средней.
— Район Warsan Fourth демонстрирует положительную ценовую и арендную динамику за последние 3–5 лет, с признаками роста спроса и стоимости. Запаса «безопасности» по дисконту цен по дому хватит для конкуренции на рынке аренды и при возможном умеренном росте ремонтных и сервисных расходов.
Рекомендуемые статьи
- Покупка инвестиционной недвижимости в ОАЭ: что выбрать для максимальной прибыли в 2026 году
- Анализ ROI квартиры в BURJ VIEW RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AXIS SILVER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SOBHA DAFFODIL: данные DLD и реальные сделки
- Инвестиционная виза в Дубае: как получить вид на жительство через недвижимость и бизнес
