1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Milos by Karma по данным DLD находится в районе Wadi Al Safa 5, мастер-проект Dubai Land Residence Complex. Подтверждено выборкой из сделок: именно такие значения определяют локацию объекта для всех рыночных сравнений и расчетов.
На текущий момент по дому Milos by Karma отдельной достоверной статистики — ни по продажам, ни по аренде студий — в базе DLD нет. Поэтому аналитика проведена по уровню района/мастер-проекта (Wadi Al Safa 5, Dubai Land Residence Complex), где выборка максимальна и репрезентативна.
2. Исторические объемы и ликвидность
В сегменте студий в районе Wadi Al Safa 5 фиксируется очень высокая рыночная активность. За последние 12 месяцев в этом районе совершено порядка 980 сделок по продаже студий только за последний квартал, а в предыдущих кварталах — сотни сделок ежеквартально. Почти идентичный масштаб наблюдается по арендным контрактам (более 500 новых договоров аренды студий ежеквартально). Это подчеркивает высокую ликвидность рынка и устойчивый спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов небольших квартир.
3. Динамика стоимости и арендных ставок
За последние два года наблюдается значительный рост цен на студии. В 1 квартале 2023 года средняя цена за квадратный метр была порядка 7 150 дирхамов, сейчас — около 16 050 дирхамов. Рост более чем двукратный за чуть более чем два года свидетельствует о высокой инвестиционной активности и привлекательности сегмента.
Аренда студий за последний год также росла: средняя годовая аренда к 2025 году достигла примерно 935 дирхамов за квадратный метр в год, против 660–740 дирхамов в начале 2023 года.
4. Текущие рыночные показатели
Средние значения за последние 12 месяцев по району Wadi Al Safa 5 (studio):
— Стоимость покупки: около 16 050 AED/м².
— Годовая аренда: порядка 935 AED/м².
Все расчеты далее привязаны к этим цифрам, поскольку отдельной статистики по самому Milos by Karma в DLD нет.
5. ROI и справедливая цена для инвестора
На основании этих уровней годовая брутто-доходность (ROI) составляет примерно 5,8% (935 / 16 050). С учетом стартовых издержек (около 7%, включая комиссии и регистрацию) net-доходность оценивается примерно в 5,4–5,5%.
Для инвестора, нацеленного на доходность от 7 до 8% годовых, диапазон «справедливой цены» покупки студии по этим же арендным ставкам:
— Не выше 13 400 AED/м² (для 7%)
— Не выше 11 700 AED/м² (для 8%)
Актуальный среднерыночный уровень находится выше этих диапазонов на 17–25%, что свидетельствует о завышенной относительной цене покупки при текущих арендных ставках.
6. Перспективы и выводы
Сегмент студий в Wadi Al Safa 5 очень ликвиден, резкий рост цен последних лет при сохраняющейся высокой аренде поддерживает активность застройщиков и инвестиционный спрос. Однако соотношение уровень цен/арендных ставок сейчас не позволяет выйти на желаемую для инвестора доходность в 7–8% годовых без значительного дисконта к среднерыночной цене.
Вложения в студии в этом районе на текущих уровнях более всего подходят тем, кто рассчитывает на дальнейший рост капитала и гибкость с арендой (ликвидность не проблема). Для долгосрочного консервативного инвестора необходимы более «рыночные» входные цены.
Ни по продажам, ни по аренде отдельной статистики по дому Milos by Karma (студии) в DLD нет, поэтому все показатели ориентируются на уровень района и мастер-проекта.
Рекомендуемые статьи
- Рынок недвижимости Дубая: рост, циклы и инвестиционные перспективы в 2026 году
- Как продать недвижимость в Дубае в ELANO by ORO24 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Skyz by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Ellington House – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Damac Riverside: данные DLD и реальные сделки
