Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом «MARINA TERRACE» согласно данным DLD находится в районе Marsa Dubai и относится к мастер-проекту Dubai Marina. В базе есть 170 сделок по этому дому, однако ни одна из них не относится к студиям/0-комнатным квартирам; типы сделок — это, преимущественно, 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры, пентхаусы и коммерческие помещения. По аренде в самой MARINA TERRACE или студиях этого здания нет ни одной контракта, что типично для старых домов с невысокой долей краткосрочной аренды и малым количеством студий.
2. Ликвидность и объём операций
За последние 5 лет в здании фиксируется средняя активность по продажам: в 2024 году было 45 сделок, в 2023 — 29, в 2022 — 29. Это характерно для хорошо заселённого жилого комплекса в成熟ем районе, ликвидность поддерживается устойчиво, но профиль квартир — 1, 2, 3 и 4-комнатные, студии отсутствуют как класс.
Общий рынок района Marsa Dubai (к которому относится Dubai Marina) — один из крупнейших и самых ликвидных в Дубае: объёмы квартальных сделок здесь исчисляются тысячами каждый квартал, у аренды аналогичная высокая активность.
3. Динамика цен на продажу за м²
В самом доме MARINA TERRACE средняя цена за квадратный метр в последние 12 месяцев составила около 16 000 дирхамов, при этом тенденция за 3 года — явное и устойчивое удорожание:
— В 2021-2022 году среднерыночные цены были на уровне 8 000–13 000 дирхамов;
— В 2023-м — 11 000–14 000 за м²;
— В 2024-2025 — подъем в диапазон 14 000–17 000 за м².
Сравнение с районом Marsa Dubai/Dubai Marina: в последние 12 месяцев средний уровень района заметно выше, примерно 27 000 дирхамов за м² по массовым сделкам, а на кварталах 2024-2025 годов средние значения стабильно держатся между 22 000 и почти 28 000 дирхамов за м². MARINA TERRACE cущественно дешевле районного среднего, что объясняется возрастом дома и, возможно, спецификой составa квартир.
4. Аренда: уровень и динамика
Актуальные данные по аренде для MARINA TERRACE (или по студиям/0-комнатным квартирам в этом доме) отсутствуют в базе DLD за последние 12 месяцев. Ни одного контракта аренды на этот тип квартир в здании зафиксировано не было. Поэтому все оценки арендных ставок и доходности могут быть даны только на уровне рынка района Marsa Dubai.
По данным DLD за последние 12 месяцев средняя годовая аренда жилого квадратного метра в Marsa Dubai составила 1 309 дирхамов. На кварталах этот показатель плавно рос в течение 2022—2025 гг.: с 940–1 100 до 1 300–1 360 дирхамов. В разбивке по типам квартир самыми дорогими по аренде оказались студии и 1-к комнатные (студии в районе сдают за 1 570 дирхамов/м² в год; 1-комнатные — за 1 334 дирхамов/м²; 2- и 3-комнатные чуть дешевле за единицу площади).
5. Текущие уровни стоимости и сравнение с районом
— В доме MARINA TERRACE — средняя цена продажи за метр за последние 12 месяцев 16 038 дирхамов.
— В районе Marsa Dubai — 26 978 дирхамов за метр (в 1,68 раза выше).
— Средняя аренда по району — 1 309 дирхамов за метр (актуально на момент последнего года). По студиям — еще выше, порядка 1 570 дирхамов, однако по самому дому данных нет.
6. Инвестиционная доходность (ROI) и «справедливая цена» для инвестора
По дому MARINA TERRACE расчёт доходности невозможен из-за отсутствия актуальных арендных контрактов.
Для района Marsa Dubai:
— Брутто-доходность (ROI_brutto) равна отношению средней арендной ставки к средней цене продажи: 1 309 / 26 978 ≈ 4,85% годовых (грубая оценка для массовых сделок; для студий — чуть выше, но актуальных данных по самому дому нет).
— Чистая доходность после учёта типовых стартовых расходов (7%): примерно 4,53% годовых.
— Инвестиционно «справедливая цена» при целевой доходности 7–8%: fair value для района составит 1 309 / 0,08 ≈ 16 370 дирхамов/м² (при 8%) либо 1 309 / 0,07 ≈ 18 700 дирхамов/м² (при 7%). Это почти соответствует (или чуть выше) уровню MARINA TERRACE, но заметно ниже средневзвешенной цены района.
Вывод: Для инвестора MARINA TERRACE может быть интересен именно как объект с существенным дисконтом к району при аналогичной арендной доходности, если ориентироваться на типовой спрос арендаторов Dubai Marina. Однако реальные параметры окупаемости можно оценить лишь после изучения рыночных ставок аренды конкретно по этому дому (по официальной базе DLD за последний год такие ставки отсутствуют).
7. Перспектива и рекомендации
Объект стабильно ликвиден (170 сделок по дому в базе, десятки продаж в год), но ориентирован на сегмент 1–3-комнатных квартир. Цены в здании значительно ниже районных, потенциал роста цен сохраняется — особенно если в будущем возникнет слой подтверждённых сделок по аренде, что повысит интерес инвесторов. В настоящий момент доходность дома как инвестактива на официальной базе не просчитывается, но заметный дисконт к району делает его привлекательным для долгосрочных покупателей, готовых самостоятельно управлять арендой и не рассчитывать на высокую формальную окупаемость по DLD-данным.
Данные по студиям (0-комнатным) по дому отсутствуют; любые рекомендации и ценовые ориентиры для этого типа квартир основывать на DLD невозможно.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в The Residences at Business Central – анализ 2025
- Как продать апартаменты в Дубае в The One at Jumeirah Village Triangle – анализ 2025
- Топ-10 крупнейших застройщиков в ОАЭ: Руководство для инвесторов в недвижимость Дубая
- Как купить жильё в Дубае в SOL Bay – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Creek Vistas Grande: данные DLD и реальные сделки
