Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение дома LEGADO BY PRESCOTT (по данным DLD):
— Район: Al Barsha South Fourth
— Мастер‑проект: Jumeirah Village Circle
— Проект: Legado By Prescott
В базе DLD по этому зданию выявлено 328 сделок по продажам (по всей истории) и 0 актуальных арендных договоров на уровне самого дома/проекта. Это позволяет провести полноценный анализ динамики цен и структуры сделок по дому, но статистики по аренде на домовом уровне нет.
2. Аналитика сделок — продажи (studio/0BR)
За последние 12 месяцев в LEGADO BY PRESCOTT проведено 133 сделки со студиями. Средняя цена за квадратный метр составила 20 436 AED, по данным DLD — это уровень текущего рынка непосредственно по зданиям.
Для студий по району Al Barsha South Fourth средняя цена реализации за тот же период составила 17 262 AED за м² (значительно ниже, чем в анализируемом доме), объем сделок — свыше 6 415 за год (очень высокая ликвидность рынка студий в локации).
Динамика средней цены за м² в LEGADO BY PRESCOTT (студии) за последние пять кварталов:
— 2025Q4 — 21 144 AED
— 2025Q3 — 20 083 AED
— 2025Q2 — 20 633 AED
— 2025Q1 — 20 239 AED
— 2024Q4 — 20 183 AED
Для района Al Barsha South Fourth (студии) динамика была следующей:
— 2025Q4 — 17 962 AED
— 2025Q3 — 17 575 AED
— 2025Q2 — 17 321 AED
— 2025Q1 — 16 594 AED
— 2024Q4 — 15 536 AED
(ранее – также виден устойчивый растущий тренд).
Резюме: на уровне студий LEGADO BY PRESCOTT котируется на 18–20% выше средней цены по студиям в районе. Дом — очевидно новый (наибольшая активность — в 2025), и ставки по продажам превышают не только район, но и большинство других новостроек.
3. Аналитика аренды
По зданию LEGADO BY PRESCOTT и проекту Legado By Prescott нет ни одного подтверждённого арендного договора в базе DLD. Это типично для новых проектов на ранней стадии ввода — арендаторы, вероятно, только начинают вселяться, либо информация еще не была синхронизирована по открытым данным.
Переходя на уровень района Al Barsha South Fourth (студии), по данным DLD за последние 12 месяцев зарегистрировано 7 177 договоров аренды студий с валидными параметрами. Средняя годовая ставка аренды на квадратный метр составила 1 253 AED.
Динамика средней арендной ставки за м² по студиям района:
— 2025Q4 — 1 236 AED
— 2025Q3 — 1 406 AED
— 2025Q2 — 1 185 AED
— 2025Q1 — 1 144 AED
— 2024Q4 — 1 150 AED
— 2024Q3 — 1 095 AED
— 2024Q2 — 1 033 AED
— 2024Q1 — 1 028 AED
(с 2023 и ранее ставки устойчиво росли: от 800–950 AED сразу после ковидного кризиса до >1 200 AED сейчас).
4. Сравнение с районом, ROI, инвестиционная перспектива
Средний ROI по району Al Barsha South Fourth для студий (расчет: 1 253 / 17 262 ≈ 7,3% брутто). После учета транзакционных и стартовых издержек (порядка 7–8% от входа) «чистый» ROI (net) по району — около 6,8–6,9%.
Для LEGADO BY PRESCOTT домовой уровень ROI брутто превышает 6,1% (1 253 / 20 436), то есть инвестиционная привлекательность несколько ниже средней по району, но дом — премиальный по уровню цен, новые здания обычно котируются с премией, что частично объясняет разницу.
Диапазон справедливой инвестиционной цены за м² в студиях для цели ROI 7–8% (ориентируясь на среднюю аренду района):
— При ROI 7%: 1 253 / 0,07 ≈ 17 900 AED
— При ROI 8%: 1 253 / 0,08 ≈ 15 660 AED
Фактический средний уровень транзакций в доме сейчас — ~20 400 AED за м², то есть находится выше ориентира для инвестора, ориентированного именно на доходность. Для тех, кто покупает студию в LEGADO BY PRESCOTT, доходность будет ниже, чем по среднерыночной студии района, но дом выигрывает за счет новизны, технической оснащенности и, вероятно, премиального микролокационного позиционирования.
5. Ликвидность и динамика рынка
Рынок студий в Al Barsha South Fourth отличается крайне высокой ликвидностью — тысячи сделок и контрактов ежегодно, устойчивая положительная динамика как по цене, так и по аренде.
6. Ограничения анализа
— Все расчеты аренды и доходности основаны только на данных района, так как по дому нет ни одной валидной записи по аренде в DLD, что типично для новых проектов.
— Продажи — 100% по студиям и другим лотам реальны и актуальны на уровне здания и позволяют уверенно судить о рыночной планке.
Выводы:
— LEGADO BY PRESCOTT реализуется с премией 18–20% к средней цене студий района.
— По арендной ставке ориентир можно брать уровень района: 1 253 AED/м² в год (для студий).
— ROI для покупателя студии в этом доме ниже, чем по среднему району, но компенсируется новизной, ликвидностью, более качественным контингентом арендаторов и ростом капитала.
— Спрос и по продажам, и по аренде в Al Barsha South Fourth остается стабильно высоким, что поддерживает перспективы капитализации.
Для долгосрочного инвестора вход по текущему уровню цен — это комфортабельная стратегия для сбережения капитала с низкой вероятностью коррекции, однако ставка на доходность выше 7% годовых не реализуется без дополнительных дисконтов к текущей средней цене сделки.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в TFG One Hotel – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в AG Square: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Artesia C – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Naya 2 at District One: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Elitz By Danube – анализ 2025
