Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD здание LAZORD BY LAPIS находится в районе Wadi Al Safa 3, мастер-проект Majan. Все выборки для анализа строились по этим идентификаторам.
Объём и структура данных: по продаже 1-комнатных квартир в LAZORD BY LAPIS имеется 50 зарегистрированных сделок, все они датированы 2025 годом (начиная с января). По району Wadi Al Safa 3 объём сделок существенно выше – более 3400 по 1-комнатным квартирам с 2020 года и по настоящее время. По аренде квартир в самом LAZORD BY LAPIS или по мастер-проекту Majan за последние 12 месяцев валидных контрактов не зарегистрировано; достаточный объём данных по аренде есть только на уровне всего района Wadi Al Safa 3 (более 14 000 арендных договоров по квартирам с 2020 года).
2. Динамика продаж в доме и районе
LAZORD BY LAPIS (1-комнатные квартиры) — статистика по сделкам и динамика цены:
— Все сделки по 1-комнатным квартирам зафиксированы только в 2025 году: 22 сделки в 1 квартале, 16 во 2-м, 12 в 3-м.
— Средняя цена за квадратный метр росла от 14 500 AED/м² (Q1 2025) до 16 800 AED/м² (Q3 2025).
— Средняя цена за м² по всему дому за последние 12 месяцев составила 15 477 AED/м².
Wadi Al Safa 3 (1-комнатные квартиры — район):
— С 2020 по 2025 год средняя цена за м² выросла примерно с 6 800–8 000 AED/м² (2020) до 13 500–14 700 AED/м² (2024–2025).
— Средняя цена по району за последние 12 месяцев составила 13 715 AED/м².
Таким образом, текущий уровень цен в LAZORD BY LAPIS по 1-комнатным квартирам на 13% выше среднерайонных значений для такого же типа жилья.
3. Динамика арендных ставок
По LAZORD BY LAPIS и мастер-проекту Majan отсутствуют подтверждённые сделки аренды по данным DLD за последние 12 месяцев. Следовательно, анализ ставок и доходности для самого дома невозможен.
На уровне района Wadi Al Safa 3 по квартире 1BR средние годовые ставки за м² по кварталам за 2023–2024 год составляли от 600 до 875 AED/м², с пиковой средней арифметикой за 2024 год в диапазоне 687–875 AED/м² по кварталам. За последние кварталы наблюдается плавный рост, в текущем 2024 году усреднённые значения колеблются около 790–875 AED/м².
Данных за последние 12 месяцев строго по 1-комнатным квартирам района с валидным агрегатом не получено, но движущая средняя в 2024 году по всем квартирам (основному объёму аренды) составляет примерно 700–850 AED/м².
4. Сравнение ликвидности дома и района
LAZORD BY LAPIS только что начал регистрировать сделки (market entry — 2025): выборка из 50 продаж на старте — хорошее подтверждение реального спроса на первичном рынке. Район Wadi Al Safa 3 — крупный, стабильный по сделкам и аренде, количество сделок и объём арендных договоров высокие, что говорит о хорошей ликвидности для сегмента доступного жилья и проектов аналогичного класса.
5. Доходность (ROI), анализ «инвестиционно справедливой цены» и рекомендации
Поскольку по дому отсутствуют подтверждённые DLD контракты аренды, рассчитать фактическую арендную доходность (ROI) для LAZORD BY LAPIS невозможно. Даже при переходе на уровень района нельзя получить точно рыночную оценку для LAZORD BY LAPIS из-за отсутствия свежих сделок аренды именно по 1BR.
На уровне района:
— Средняя реальная цена покупки за последние 12 месяцев по 1-комнатным квартирам — 13 715 AED/м².
— Средняя ставка аренды по всем квартирам Wadi Al Safa 3 в 2024 году — примерно 790 AED/м² в год.
— Примерный уровень доходности до вычета расходов (ROI_brutto по району) — около 5,6–6,3% годовых.
— С учётом стандартных издержек на покупку (DLD, брокер, регистрация, простои — всего примерно 7%) эффективная чистая доходность ROI_net будет близка к 5,3–5,8%, то есть реальная доходность существенно ниже поставленной в вопросе цели 7–8% годовых.
Рассчитанный справедливый диапазон цены покупки для инвестора, ориентирующегося на ROI 7–8% годовых, по району — 9 850 — 11 285 AED/м² (исходя из арендной ставки 790 AED/м²). Текущий уровень цен в LAZORD BY LAPIS — 15 477 AED/м², что на 30–40% выше диапазона, обеспечивающего целевую доходность 7–8% годовых по текущим рыночным ставкам аренды в районе.
6. Итог и выводы
— LAZORD BY LAPIS — новое здание в стадии выхода на рынок, большая ликвидность на старте подтверждена объёмом сделок. Однако по дому пока нет выявляемых DLD контрактов аренды — сектор off-plan, заселение ещё не завершено или недавно началось.
— Средняя цена покупки по дому выше средней по району на ~13% — премия за новизну и бренд понятна, однако арендный рынок пока не подтверждает возможность зафиксировать доходность выше 6% годовых на уровне всего района Wadi Al Safa 3.
— Для выхода на целевую доходность 7–8% годовых инвестору потребуется либо значительное снижение цены покупки по дому, либо опора на арендные ставки, которые по мере сдачи дома окажутся существенно выше текущего районного уровня (что требует отдельной верификации при первых сдачах в LAZORD BY LAPIS).
— Ликвидность района высокая, есть стабильный арендный спрос и сделочная активность, но премия за вход в новый проект оправдана скорее долгосрочно, для диверсификации или уникальных квартирных планировок/видов.
— Рассчитать справедливую цену для инвестора и доходность по конкретной 1-комнатной квартире в доме на DLD-данных нельзя — рекомендуется вернуться к анализу через несколько месяцев после появления первых сделок аренды по дому.
Рекомендуемые статьи
- Что такое NOC в ОАЭ и как получить его при покупке недвижимости в Дубае
- Как продать квартиру в Дубае в Mulberry 2 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Seapoint: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Al Fattan Marine Towers – анализ 2025
- Как купить недвижимость в Дубае в The Cove II Building 9 – анализ 2025
