Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом EQUITI HOME зарегистрирован в базе DLD по проектному названию ‘EQUITI HOME’, расположен в районе Jabal Ali First и входит в мастер-проект Al Furjan.
По этому дому зафиксировано в базе 297 сделок купли-продажи, что позволяет уверенно анализировать динамику цен и сравнивать с районными и мастер-проектными бенчмарками. Данных по аренде непосредственно по дому EQUITI HOME в базе DLD нет — ни одного актуального арендного контракта не зарегистрировано за все доступное время. Для оценки арендной доходности используются данные по всему мастер-проекту Al Furjan и по району Jabal Ali First, где объём действующих контрактов значительный (более 32 000 по мастер-проекту и свыше 145 000 по району).
2. Динамика и структура сделок
За последние 2 года львиная доля сделок в EQUITI HOME пришлась на 2024 и 2025 года, что характерно для нового проекта. Сделки распределены в основном по предстоящим кварталам, часть из которых — off-plan. Дом обладает признаками высокого спроса, что выражается в объёме и регулярности заключения сделок.
Средняя цена за квадратный метр по дому EQUITI HOME быстро росла:
— В III квартале 2022 года средний уровень был около 2 770 AED/м², что может отражать ранние off-plan продажи или определённые аномалии.
— На протяжении 2024 – первой половины 2025 года цена за м² стабилизировалась и находилась в диапазоне 11 500 – 14 400 AED/м².
— К IV кварталу 2025 года проектируется рост до 16 100 AED/м².
Для сравнения, по району Jabal Ali First за этот же период:
— В 2022–2023 гг. средняя цена колебалась от 8 500 до 12 000 AED/м²;
— В последние кварталы 2024 года — порядка 11 700 – 13 300 AED/м²;
— Прогноз на первую половину 2025 года — рост до 13 900 AED/м² и выше.
Таким образом, EQUITI HOME стартовал по цене немного ниже районного уровня, но к настоящему времени вплотную приблизился и даже выходит выше медианного значения по Jabal Ali First.
Средняя цена продажи за последние 12 месяцев:
— По EQUITI HOME: 13 048 AED/м² (по данным за последний год);
— По району Jabal Ali First: 16 589 AED/м².
Это подтверждает догоняющий рост цен именно по EQUITI HOME. Проект уже практически не уступает району по стоимости вторичного предложения и постепенно формирует премию.
3. Рыночная арендная ставка и динамика
По дому EQUITI HOME арендные сделки отсутствуют — как по зданиям, так и по проекту. Это типично для свежих off-plan проектов: фактические контракты аренды появятся после заселения.
Для оценки рыночных ставок и доходности используются данные по мастер-проекту Al Furjan:
— За последние 12 месяцев средняя годовая арендная ставка в мастере составляет 975 AED/м².
— В динамике по кварталам с 2023 года начался ускоренный рост: с 700–800 до 950 AED/м² и выше к середине 2024 года.
Для района Jabal Ali First:
— Средняя арендная ставка по району на 2023–2024 годы — 700–800 AED/м², рост к текущему году до 800–820 AED/м².
— Объём контрактов позволяет считать эти показатели устоявшимися.
Таким образом, текущее рыночное значение для новых домов в локации — около 950–975 AED/м² в Al Furjan, и чуть ниже — на уровне 800–820 AED/м² по району.
4. Сравнение доходности и инвестиционной привлекательности
Актуальный уровень продаж в EQUITI HOME после ввода в эксплуатацию близок к 13 000 AED/м², район — около 16 600 AED/м².
С учётом отсутствия арендных контрактов по самому дому, ROI считается на уровне мастер-проекта:
— Годовой доход в среднем: около 975 AED/м² по Al Furjan.
— Валовая доходность: примерно 7,5% годовых при типичной цене продажи 13 000 AED/м² (расчёт: 975 / 13 048).
— Нетто-доходность с учётом всех стартовых издержек (7–8%): 6,9 – 7,0% годовых.
Справедливый диапазон «инвесторской» цены (при ROI 7–8%):
— По данным Al Furjan, диапазон располагается между 12 200 и 13 900 AED/м².
— Исключительно по рынку Jabal Ali First (менее применимо для новых домов) — диапазон 10 000–11 700 AED/м².
По текущей средней цене сделок в EQUITI HOME (~13 000 AED/м²) ставки соответствуют «нижней границе» желаемой доходности. Для покупки с целью инвестиции в аренду рекомендация — ориентироваться на цену входа не выше 13 000 AED/м², либо на премию за новизну и перспективу роста.
5. Перспективы и ликвидность
EQUITI HOME показывает признаки высокой ликвидности: объём новых сделок, рост цен, активный спрос на квартиры в новом комплексе. Бенчмарки по району и мастер-проекту подтверждают перспективность локации Al Furjan для инвестиций в массовый сегмент и для сдачи в аренду.
С учётом быстрой сдачи новых комплексов и растущего спроса со стороны арендаторов, после появления первых контрактов аренды по дому ожидаема устойчивая доходность и сохранение высокого спроса.
Никаких оценок аренды и ROI по самому дому приводить нельзя ввиду отсутствия прямых данных DLD; все приведённые расчёты сделаны на основе агрегированных рыночных значений по мастер-проекту Al Furjan.
6. Выводы
— EQUITI HOME быстро развивается, средняя цена продажи повышается, динамика соответствует росту по району.
— Прямых данных по аренде в DLD по этому дому на текущий момент нет. Все оценки доходности ориентированы на фактические контракты по Al Furjan.
— Инвестор должен ориентироваться на разумный диапазон покупки (до 13 000 AED/м²), если требуется доходность не ниже 7–8% годовых.
— Дом и район обладают высокой ликвидностью, риск просадки цен низкий, однако доходность сильнее зависит от точки входа.
— После запуска полноценного вторичного рынка и первой сдачи в аренду по дому, показатели могут актуализироваться.
Рекомендуемые статьи
- Как купить объект недвижимости в Дубае в The Cove ll – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Creek Waters: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Tower A – анализ 2025
- Как продать апартаменты в Дубае в The One at Jumeirah Village Triangle – анализ 2025
- Этажи, планировка и недвижимость Бурдж-Халифа: внутри вертикального города Дубая
