1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Beverly Boulevard по данным DLD (Dubai Land Department) однозначно относится к району Al Barshaa South Third и мастерпроекту Arjan. Все расчёты и бенчмарки выполнялись именно по этому району, исходя из структуры DLD-транзакций.
Структура и объём данных:
— В базе присутствует несколько десятков сделок с квартирами типа 2BR по дому Beverly Boulevard за последние 1–2 года.
— По дому доступна как информация по покупкам, так и по арендным контрактам; для сравнительного анализа использованы также агрегированные данные по району Al Barshaa South Third (в основном для квартир-«флэтов», согласно фильтру).
— В аренде для 2BR конкретно не нашлось валидных контрактов за 12 месяцев, но по дому Beverly Boulevard как целому зафиксирована статистика по аренде.
2. Ликвидность и объём операций
Продажи:
— По Beverly Boulevard зафиксировано не менее 14 продаж двухкомнатных квартир (2BR) за последние два года, с отчётливым ростом активности с 3 квартала 2023 года.
— Пиковая активность наблюдалась во 2–4 кварталах 2024 и 2025 годов, что свидетельствует об устойчивом спросе на данном этапе реализации проекта.
— В целом, ликвидность по дому оценивается как хорошая на фоне общего объёма сделок в районе Al Barshaa South Third (где выборка насчитывает тысячи сделок по квартирам за два года).
Аренда:
— По дому Beverly Boulevard в системе учтено 166 арендных контрактов (разных типов), что также говорит о востребованности объёкта у арендаторов.
— В рамках последних 12 месяцев (для всех квартир в доме) есть валидная выборка для расчёта средней годовой ставки аренды.
3. Динамика и текущие уровни цен за м²
Beverly Boulevard, двухкомнатные квартиры:
— Динамика цены за м² показывает умеренный рост:
— В 3 кв. 2023 – 11 947 AED/м²
— В 1 кв. 2024 – 12 609 AED/м²
— В 2 кв. 2024 – 13 149 AED/м²
— В 3 кв. 2024 – 14 983 AED/м²
— Среднее значение за последние 12 месяцев: 14 404 AED/м²
Al Barshaa South Third (район, все квартиры):
— Историческая динамика по району показывает рост с 10 303 AED/м² (начало 2022) до 13 652–14 156 AED/м² (2024–2025), локально пики доходили до 15 549 AED/м².
— Средняя цена за м² по району за последние 12 месяцев: 14 702 AED/м²
— Таким образом, Beverly Boulevard сегодня вполне синхронизирован по цене с районом: отклонение цен менее 3%.
Распределение площадей и цен:
— Площади двухкомнатных квартир Beverly Boulevard: 103–121 м², преобладающие сделки между 1 250 000 и 1 900 000 AED.
— В районе встречается более широкий диапазон площадей (от 33 до 204 м²) и средней стоимости м² (9 500–19 500 AED/м²).
4. Динамика и уровни аренды за м²
По дому Beverly Boulevard, все типы квартир:
— Средняя годовая ставка аренды за м² за последние 12 месяцев: 1 382 AED/м²
— По кварталам 2025: от 1 305 до 1 742 AED/м² — ставки показывают тенденцию к росту.
По району Al Barshaa South Third:
— В 2021–2022 годах средняя аренда за м² была на уровне 570–660 AED/м², с постепенным ростом до 830–995 AED/м² в 2024–2025.
— Средняя по району за последние 12 месяцев: 953 AED/м² в год.
Таким образом, Beverly Boulevard сдаётся значительно дороже района — премия по аренде ~45% к средней районной ставке (1 382 против 953 AED/м²).
5. Инвестиционная доходность (ROI) и справедливый ценовой диапазон
Расчёт на основе данных за последние 12 месяцев:
— Средняя цена покупки (дом, 2BR): 14 404 AED/м²
— Средняя годовая аренда (дом, все типы): 1 382 AED/м²
Грубая оценка средней валовой доходности (по дому):
— ROI_brutto: 1 382 / 14 404 ≈ 9,6% годовых
— ROI_net (с учетом входных расходов ~7%): 1 382 / (14 404 * 1,07) ≈ 9,0% годовых
Расчёт по району:
— Средняя цена покупки (район): 14 702 AED/м²
— Средняя аренда (район): 953 AED/м²
— ROI_brutto по району: 953 / 14 702 ≈ 6,5%
— ROI_net (район): 953 / (14 702 * 1,07) ≈ 6,1%
Спред и справедливая цена:
— Диапазон «справедливой цены» для целевой доходности 7–8% по дому: 1 382 / 0,08 = 17 275 AED/м² (верхняя граница), 1 382 / 0,07 = 19 743 AED/м² (нижняя граница)
— Фактическая цена ниже этого диапазона, то есть текущий уровень обеспечит доходность выше 8%, если арендные ставки сохранятся.
6. Выводы и перспективы для инвестора
— Ликвидность дома Beverly Boulevard и района Al Barshaa South Third высокая: транзакционная активность и по покупкам, и по аренде устойчива, спрос подтверждён числом закрытых сделок.
— Дом демонстрирует верхний ценовой сегмент по аренде в районе, а цены покупки сейчас лишь немного отстают или совпадают с районом.
— Валовая доходность по дому на базе DLD-данных текущего года превышает 9% и выше районных средних уровней. Это привлекательно для инвестора, особенно с учётом текущей конъюнктуры рынка.
— Для выхода на доходность 7–8% диапазон «справедливых» цен по DLD — 17 000–20 000 AED/м², и текущие рыночные цены Beverly Boulevard этот порог не превышают.
— Район продолжает демонстрировать динамику роста как по цене, так и по аренде, что оправдано инвестиционно привлекательными перспективами Arjan/Al Barshaa South Third на горизонте 3–5 лет.
В целом, объективные DLD-данные подтверждают инвестиционную привлекательность 2BR-квартир в Beverly Boulevard с доходностью выше рынка района, что вместе с устойчивым спросом позволяет уверенно смотреть на объект с точки зрения работы как с арендой, так и с перепродажей.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в 23 MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в WESTWOOD GRANDE II BY IMTIAZ: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Marinascape Avant – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Amber: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в The Torch – анализ 2026
