1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Azizi Riviera 45 согласно открытой базе DLD находится в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Фильтрация по названию здания дала валидные результаты; не требуется расширять поиск на весь мастер-проект или район для продаж. По аренде, однако, по данному дому и проекту отсутствуют договора за последние 12 месяцев, поэтому расчёты и бенчмарки по аренде строятся на уровне района.
2. Ликвидность и объем сделок
За весь период по Azizi Riviera 45, 1-комнатные квартиры (1BR), зарегистрировано 49 сделок купли-продажи (Residential, Unit, Flat), что указывает на приличный уровень ликвидности для этого сегмента. Объем сделок по району Al Merkadh значительно выше: аренда — более 27 тысяч контрактов за весь период.
3. Динамика цен продажи (за м²) по дому и району
По Azizi Riviera 45 (1BR) средняя цена за м² за последние 12 месяцев составила 18 698 AED/м². По району Al Merkadh для аналогичных квартир — 20 337 AED/м². Это означает, что квартиры именно в Azizi Riviera 45 продаются примерно на 8% дешевле районного среднего (по 1BR).
Динамика по дому (последние кварталы):
2024 год:
— 2 кв: 16 735 AED/м²
— 3 кв: 12 960 AED/м²
— 4 кв: 17 224 AED/м²
2025 год:
— 1 кв: 13 218 AED/м²
— 2 кв: 18 523 AED/м²
— 4 кв: 18 872 AED/м²
Видно существенное увеличение средней цены в последние два квартала — до уровня примерно 18 500–19 000 AED/м².
4. Динамика аренды и районные бенчмарки
По Azizi Riviera 45 свежих договоров аренды (особенно 1-комнатных квартир) нет ни за последние 12 месяцев, ни по мастер-проекту. По району Al Merkadh средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев составила 1 525 AED/м². За последние 3 года наблюдался стабильный рост ставок аренды с 1 100–1 350 AED/м² в 2022–2023, до текущих 1 525 AED/м² в 2024–2025 годах.
5. Диапазоны площадей и цен по дому и району
В Azizi Riviera 45, 1-комнатные квартиры продаются с площадями от 22,7 до 149,4 м² (!), что указывает на существенную вариативность планировок, однако большинство — стандартные планировки (типичный диапазон — 40–60 м²).
Диапазон стоимости проданных квартир — от 410 000 до 1 350 195 AED. Цена за метр варьировалась от 6 763 до 19 832 AED/м² (минимальные сделки — вероятно, апартаменты с ограничениями или скидками).
По аренде для района: диапазон площадей от 27 м² до 16 412 м² (включены все residential контракты, аномалии — коммерческие или объединённые объекты), средний диапазон «рабочих» ставок для квартир — 1 000–1 600 AED/м².
6. ROI и «справедливая» цена
Поскольку по самому дому не найдено договоров аренды, ROI рассчитывается только по районным данным.
Цена продажи (район) за последние 12 месяцев: 20 337 AED/м²
Средняя аренда (район) за последние 12 месяцев: 1 525 AED/м²
Brutto ROI по району: 1 525 / 20 337 ≈ 7,5% годовых.
Оценивая net ROI с учетом стандартных расходов на вход (7% от покупки), эффективная доходность будет около 7,5% / 1,07 ≈ 7,0%.
Справедливый (инвестиционный) диапазон цены для 1-комнатной квартиры, чтобы получить 7–8% годовых при текущей аренде: 1 525 / 0,08 = 19 063 AED/м², 1 525 / 0,07 = 21 786 AED/м².
Итого, текущий рыночный уровень по району примерно совпадает с этим «инвестиционным» диапазоном.
Цена по дому (Azizi Riviera 45) — чуть ниже районного уровня, что теоретически повышает инвестиционную привлекательность дома, но отсутствие свежей подтверждённой аренды делает такие выводы условными.
7. Выводы и перспективы
— Азизи Ривьера 45 находится на нижней границе районного ценового диапазона, что говорит об интересе инвесторов к относительно доступному входу.
— Динамика цен в последние кварталы позитивная — рост цен за м², увеличение ликвидности.
— Основная проблема — отсутствие свежих данных по аренде именно по этому дому. Покупатель должен учитывать, что реальная ставка аренды может отличаться от усреднённой по району.
— Район Al Merkadh сохраняет стабильный спрос на аренду и продажи, новые проекты успешно вводятся в эксплуатацию, темпы роста ставок аренды высокие (до 15–20% годовых за последние два года).
— Для расчёта реального ROI или справедливой цены для инвестора актуален районный ориентир: 7–8% доходности можно потенциально достичь по ценам до 19 000–21 500 AED/м², что совпадает с ценами в Azizi Riviera 45.
Для более точной инвестиционной оценки рекомендуется дополнительно удостоверяться в real-life кейсах сроков экспозиции квартир, дисконтирования по договорам и уровня простоя.
Рекомендуемые статьи
- Как купить недвижимость в Дубае в SLS Residences the Palm – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Tabeer 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Bliss Homes – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MAS Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Peninsula One: данные DLD и реальные сделки
