Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Azizi Riviera 35 по данным DLD привязано к району Al Merkadh и мастер-проекту Meydan One Community. Такой адрес получен на основе прямого совпадения фильтра по названию здания.
Динамика сделок: Всего за всю историю по 2-комнатным квартирам (2 b/r) в этом доме зафиксировано 13 сделок, большинство из которых приходится на 2022, 2023, 2024 и 2025 годы (учтены только периоды до нынешней даты). Сделки наблюдались примерно раз в квартал с явным всплеском активности в 2022 году (5 продаж за Q1).
2. Анализ продаж и динамики цен
Средняя цена за квадратный метр в Azizi Riviera 35 и в районе Al Merkadh по сделкам с квартирами 2 b/r (данные только на квартальном уровне, для сопоставимости):
— В самом доме (2-комнатные кв., по завершённым сделкам DLD): динамика средней цены за м² менялась от 16 533 AED в Q2 2021 до 13 774 AED во второй половине 2023, с последующим ростом: 17 649 AED во втором квартале 2024.
— За последние 12 месяцев (по состоянию на сегодня), средняя цена за м² по дому составляет 17 735 AED.
— В районе Al Merkadh средняя цена за м² по аналогичным квартирам (2-комнатные) за тот же последний период — 20 224 AED.
Это означает, что сделки по дому Azizi Riviera 35 фиксировались с некоторым дисконтом относительно среднего по району (примерно -12% на текущем срезе). В целом, по району средний уровень цен выше, и на горизонте последних лет тренд скорее положительный.
3. Арендная статистика и доходность
По всему зданию и мастер-проекту зафиксированных DLD-аренд для 2-комнатных квартир нет — формальных контрактов с валидными метражом и ежегодной суммой не найдено. Это типичная ситуация для новых домов, недавно введённых в эксплуатацию.
На районном уровне (Al Merkadh, любые квартиры — важное допущение): выборка по аренде очень велика, что подтверждает высокую ликвидность рынка аренды для жителей этого района. Динамика средней годовой арендной ставки за квадратный метр по району за последний год:
— Средняя ставка аренды за последние 12 месяцев по району — 1 544 AED/м² в год (по всем форматам квартир).
4. Оценки доходности (ROI)
— Brutto-доходность по району (расчёт на базе продаж и аренды за последние 12 месяцев): прямое отношение средней аренды к средней цене покупки за тот же период — 1 544 / 20 224 ≈ 7,6% годовых по району.
— Для самого дома расчет невозможен — не хватает данных по аренде именно по Azizi Riviera 35.
— После вычета предполагаемых транзакционных и эксплуатационных расходов (7–8% к цене входа: DLD fee, агентское, прочее) ориентировочная «чистая» доходность снижается примерно до 7,1–7,2% по району (brutto ROI делится на 1,07–1,08).
5. Справедливый диапазон цены и сравнительный анализ
Если ориентироваться на целевой ROI 7–8% годовых и на фактические ставки аренды по району, инвестиционно справедливый диапазон стоимости 1 м² по такой формуле будет:
— Нижняя граница для 8% = 1 544 / 0,08 = 19 300 AED/м²
— Верхняя граница для 7% = 1 544 / 0,07 = 22 060 AED/м²
Средняя рыночная цена по району (20 224 AED/м²) входит в этот интервал, а в самом доме Azizi Riviera 35 средняя цена за m² (17 735 AED) ниже даже диапазона для 8% ROI, то есть с точки зрения последних сделок в доме вход возможен с потенциальной доходностью выше рынка (если удаётся реализовать районную ставку аренды).
6. Ликвидность и перспективы
По району Al Merkadh рынок очень ликвиден: более 26 000 действующих арендных контрактов за последние годы, регулярные продажи почти по всем кварталам, широкая динамика ставок и цен. По конкретному дому Azizi Riviera 35 количество сделок с 2-комнатными квартирами зафиксировано на уровне 1–2 в квартал, что для нового жилого дома вполне прилично.
7. Выводы для инвестора
– Цена входа в данный дом чуть ниже средней по району, что даёт потенциальный upside доходности при условии рыночной аренды.
– Дом и проект достаточно ликвидны по продаже, но арендная статистика по самому зданию пока отсутствует, поэтому для расчётов приходилось использовать общий районный уровень.
– Для точной оценки доходности важно дополнительно проверить реальные аренды именно в Azizi Riviera 35 по мере появления новых контрактов в DLD.
– Перспективы Al Merkadh как молодой бурно развивающейся локации положительные: цены растут, спрос на аренду подтверждён статистикой DLD.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Building 2 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Marina Star: данные DLD и реальные сделки
- Стоимость жизни: Абу-Даби против Дубая для жителей и инвесторов в недвижимость
- Анализ ROI квартиры в Elitz 2 by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Стоимость жизни в Дубае для одного человека: жилье, ежедневные расходы и разумная экономия на 2026 год
