Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом AL MURAD TOWERS расположен в районе Al Barsha First. Мастер-проект в базе для этого объекта не заполнен.
По базе DLD зафиксировано примерно 171 сделка по этому зданию, из них 16 относятся к студиям. В таблице по аренде, по запросам на уровне здания или проекта данные отсутствуют; анализ аренды возможен только на уровне района Al Barsha First, где объем контрактов очень значителен (более 74 000), что гарантирует высокий уровень ликвидности и репрезентативность усреднённых ставок.
2. Анализ сделок и динамика цен
Число сделок по студиям в AL MURAD TOWERS — незначительное, но сделки фиксировались практически каждый год: последние выявленные продажи были и в 2024, и ранее. То есть наличие рынка у объекта подтверждено, но запас ликвидности по студиям ограничен.
Динамика средней цены за квадратный метр по студиям в AL MURAD TOWERS за последние несколько лет (по кварталам):
— В 2021 году: уровень 15 500–14 950 AED/м²
— В 2022 году был заметен спад: в отдельные кварталы средняя опускалась до 10 260 AED/м²
— 2023–2024: восстановление и стабилизация цен на уровне 12 300–12 900 AED/м², локальный максимум в недавних кварталах — около 13 700 AED/м²
В районе Al Barsha First уровень средней цены за м² по квартирам за этот же период и по кварталам меняется в диапазоне 8 200–17 250 AED/м². Последние кварталы 2024 года — средние значения 11 960–12 290 AED/м²; в 2025 по отдельным кварталам виден всплеск до 17 000+ AED/м² (единичные операции могут влиять на цифры из-за выбросов). Важно отметить, что уровень средней цены за м² по студиям в AL MURAD TOWERS в последние 12 месяцев находился чуть выше среднего по району (13 115 против 11 960–12 290 AED/м²).
3. Анализ рынка аренды
В таблице аренды по самому зданию AL MURAD TOWERS и отдельно по студиям в нем запросы не дали результата; наблюдается типичная ситуация — по отдельным домам DLD не всегда раскрывает данные по аренде. Перешли на уровень района.
В районе Al Barsha First усреднённая ставка аренды за м² в год по данным за последние 12 месяцев составляет около 855 AED/м². За последние 4 года виден явный рост: если в 2020–2021 ставка была 580–724 AED/м², то в 2024 она превысила 820 AED/м², а в текущие кварталы 2025 года держится у отметки 860 AED/м².
Выборка по району очень большая, поэтому средняя аренда хорошо репрезентативна; для отдельных объектов, особенно студий, отклонения могут быть значительными, но явно выше среднего по району оснований не видно.
4. ROI и инвестиционная оценка
Средняя цена покупки студии в AL MURAD TOWERS за последние 12 месяцев — около 13 115 AED/м².
Средняя аренда по району за 12 месяцев — около 855 AED/м²/год.
Brutto ROI при покупке студии в этом доме и ставке аренды по району: 855 / 13 115 = 6,5% годовых (округленно).
С учётом стартовых расходов (7–8% на сделку, комиссии и оформление) net ROI снижается до 6,0–6,1% в год.
Для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых, справедливый диапазон цены покупки по району — 10 690–12 210 AED/м² (расчет: 855 / 0,08; 855 / 0,07). Текущая реализация сделок по студиям в AL MURAD TOWERS немного превышает верхнюю границу этого диапазона (цена выше на 8–18% относительно уровня, обеспечивающего «инвестиционную справедливость» 7–8% годовых по району).
5. Ликвидность и перспективы
Сделки по студиям происходят нечасто, но рыночная активность и по самому зданию, и по району стабильная — объем аренды огромный, а число фактических продаж квартир вполне достаточное для уверенной оценки ценовых трендов. Дом выглядит ликвидным активом на сегодня; перспективы в плане роста цены ограничены динамикой всего района и спроса на это продуктовое предложение (студии). С точки зрения инвестора ставка доходности по району по-прежнему ниже среднерыночных целевых уровней и требует переговоров о скидке или ожидания прироста арендной ставки для достижения 7–8% годовых на входе.
6. Выводы
AL MURAD TOWERS — один из стабильных домов района Al Barsha First; его студии показывают цену чуть выше средней по району, что объясняется либо спецификой самого дома, либо небольшими объемами сделок. Текущая доходность brutto составляет около 6,5% годовых по данным DLD, чистая — ближе к 6%, при этом чтобы выйти на целевые 7–8%, инвестор должен получить скидку 8–18% от текущих цен либо ориентироваться на дополнительный рост аренды. Район характеризуется очень высокой ликвидностью как на рынке аренды, так и в продажах.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Canal Crown 2 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в 330 Riverside Crescent: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае с помощью криптовалюты в 2026 году
- Анализ ROI квартиры в Lagoon Views at District One: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Mercer House South Tower: данные DLD и реальные сделки
